Σε λοκομοτίβα της ανάπτυξης φιλοδοξεί να μετατρέψει η κυβέρνηση την οικοδομή με φορολογικά κίνητρα που εκτιμα ότι θα έχουν ευεργετική επίδραση στην αύξηση του ΑΕΠ κατά 0,5%. Τα μέτρα για την «ανάσταση» της οικοδομικής δραστηριότητας προβλέπονται στο νέο φορολογικό νομοσχέδιο, για το οποίο η πρόσφατη έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής δεν παρέλειψε να διατυπώσει ενστάσεις.
Κεντρικές επιλογές του νομοσχεδίου, που θα αρχίσουν να ξεδιπλώνονται από τις αρχές του νέου έτους, είναι το πάγωμα για 3 χρόνια του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα, η τριετής αναστολή του φόρου υπεραξίας στις αγοραπωλησίες ακινήτων και η έκπτωση φόρου 40% για τους φορολογούμενους που προχωρούν σε ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων τους. Παράλληλα, τον Μάιο του 2020 θα ολοκληρωθεί η «άσκηση» που τρέχει το υπουργείο Οικονομικών για αναπροσαρμογή και επέκταση των αντικειμενικών αξιών σε όλη τη χώρα.
Το αποτέλεσμα της άσκησης αυτής θεωρείται κλειδί για να ξεκλειδώσει μια νέα μείωση 10%, μεσοσταθμικά, στον ΕΝΦΙΑ. Τα πρόσθετα έσοδα από την εξίσωση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές και την επέκταση του αντικειμενικού συστήματος σε 7.000 περιοχές της χώρας εκτιμώνται σε 400-500 εκατ. ευρώ.
Οι δρομολογούμενες παρεμβάσεις στο μέτωπο των ακινήτων είναι οι εξής:
- ΤΡΙΕΤΗΣ ΑΝΑΣΤΟΛΗ ΦΠΑ ΓΙΑ ΝΕΟΔΜΗΤΑ: Ολα τα νεόδμητα ακίνητα με άδεια οικοδομής μέχρι και τα τέλη του 2022 θα πωλούνται χωρίς ΦΠΑ 24%. Θα επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3% ο οποίος επιβάλλεται σήμερα στην αγορά πρώτης κατοικίας, εφόσον η αξία της υπερβαίνει τα αφορολόγητα όρια, και στις πωλήσεις «μεταχειρισμένων» ακινήτων. Η αναστολή του ΦΠΑ θα ισχύσει για όλα τα κτίσματα με οικοδομικές άδειες από 1/1/2006 και μετά, είτε παραμένουν ημιτελή, είτε έχουν αποπερατωθεί αλλά μένουν απούλητα. Το μέτρο αφορά περίπου 100.000 ακίνητα που παρέμειναν στα αζήτητα, τα οποία τώρα οι κατασκευαστές έχουν τη δυνατότητα να τα πουλήσουν σε πιο προσιτές τιμές μετά την αφαίρεση του ΦΠΑ, ενώ το μέτρο θεωρείται εφαλτήριο και για αναθέρμανση της αντιπαροχής.
- ΠΑΓΩΜΑ ΦΟΡΟΥ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ: Αναστέλλεται μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2022 ο φόρος υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Επιβαρύνει τους πωλητές ακινήτων και επιβάλλεται στη διαφορά που προκύπτει μεταξύ τιμής κτήσης και τιμής πώλησης του ακινήτου. Στην πράξη δεν εφαρμόστηκε ποτέ από το 2013 που θεσμοθετήθηκε.
- ΕΚΠΤΩΣΗ ΦΟΡΟΥ ΓΙΑ ΕΡΓΑΣΙΕΣ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗΣ: Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που θα κάνουν εργασίες ανακαίνισης την τριετία 2020-2022 θα έχουν σημαντική έκπτωση φόρου. Το 40% των δαπανών ανακαίνισης θα εκπίπτει από τις οφειλές φόρου εισοδήματος της επόμενης τετραετίας, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Το ανώτατο όριο έκπτωσης ανά ιδιοκτήτη φτάνει τα 19.200 ευρώ (το 40% των 48.000 ευρώ).
Παράλληλα διατηρείται η αυτόματη έκπτωση του 5% από ενοίκια για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που θα κάνουν χρήση της έκπτωσης για δαπάνες ανακαίνισης. Για τον υπολογισμό της έκπτωσης θα λαμβάνονται υπόψη μόνο οι δαπάνες για τις εργασίες. Απαραίτητες προϋποθέσεις για να ισχύσει η έκπτωση του 40% από τον φόρο εισοδήματος του ιδιοκτήτη κατά τα επόμενα 4 έτη είναι:
■ Τα ανακαινιζόμενα κτίρια να μην έχουν ήδη ενταχθεί ή να μην πρόκειται να ενταχθούν σε πρόγραμμα αναβάθμισης.
■ Οι δαπάνες να αποδεικνύονται με νόμιμα παραστατικά (αποδείξεις λιανικής ή τιμολόγια παροχής υπηρεσιών).
■ Οι δαπάνες να έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής (πιστωτικές, χρεωστικές, προπληρωμένες κάρτες, e-banking, μέσω λογαριασμού πληρωμών Παρόχων Υπηρεσιών Πληρωμών, χρήση ηλεκτρονικού πορτοφολιού κ.ά).
- ΝΕΕΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΤΙΜΕΣ: Εχουν ήδη ξεκινήσει οι εργασίες από την αρμόδια επιτροπή. Οι διαφορές που παρατηρούνται σήμερα στην αγορά μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών τιμών δείχνουν αυξήσεις σε συνοικίες του κέντρου της Αθήνας όπως Κουκάκι, Εξάρχεια, Κυψέλη, Κολωνάκι, Αμπελόκηποι, Παγκράτι, Σύνταγμα, Χίλτον. Υψηλότερες τιμές θα δουν και πολλά προάστια του Λεκανοπεδίου, όπως το Μαρούσι, το Ελληνικό, το Χαλάνδρι, η Γλυφάδα, αλλά και ο Πειραιάς. Για παράδειγμα, η κατώτερη τιμή ζώνης στον Πειραιά ανέρχεται σε 900 ευρώ το τετραγωνικό, όταν η μέση κατώτατη τιμή πώλησης των νέων κατοικιών έχει «πετάξει» στα 2.150 ευρώ το τετραγωνικό. Από τις αυξήσεις που έρχονται δεν θα γλιτώσουν λαϊκές γειτονιές (Νίκαια, Δραπετσώνα, Κορυδαλλός, Πετρούπολη, Ιλιον) στις οποίες οι τιμές ζώνης κινούνται κάτω από τις τιμές της αγοράς.
- ΕΠΕΚΤΑΣΗ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΩΝ ΤΙΜΩΝ ΣΕ 7.000 ΠΕΡΙΟΧΕΣ: Αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων αναμένεται να φέρει η επέκταση του αντικειμενικού συστήματος σε 7.000 περιοχές. Πρόκειται για περιοχές-φιλέτα σε Μύκονο, Σαντορίνη, Ρόδο, Σκιάθο, Λευκάδα, αλλά και στην Αττική, οι οποίες παραμένουν μέχρι σήμερα εκτός αντικειμενικού συστήματος, με αποτέλεσμα πολυτελείς εξοχικές κατοικίες να φορολογούνται ελάχιστα μόνο και μόνο γιατί βρίσκονται σε οικισμούς χωρίς τιμές ζώνης. Η διαφορά μεταξύ εμπορικής και αντικειμενικής τιμής των εκτός σχεδίου ακινήτων είναι χαοτική. Ετσι, ο ΕΝΦΙΑ που επιβαρύνει τους κατόχους των πολυτελών ακινήτων είναι ασήμαντος, καθώς οι κατοικίες έχουν χτιστεί σε αγροτεμάχια για τα οποία ο ΕΝΦΙΑ ανέρχεται σε 1 ευρώ ανά στρέμμα, ενώ ταυτόχρονα εξαιρούνται από τον συμπληρωματικό φόρο, ο οποίος επιβαρύνει πολλαπλάσια την εντός σχεδίου αστική ιδιοκτησία.
Μέσα στο επόμενο έτος τα ακίνητα που βρίσκονται στις 7.000 περιοχές θα αποκτήσουν νέες αντικειμενικές τιμέ, οι οποίες θα αποτελέσουν τη βάση υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ και των υπόλοιπων φόρων μεταβίβασης. Οι κάτοικοι αυτών των περιοχών, έστω και αν έχουν μικρό πληθυσμό, θα κληθούν να πληρώσουν αυξημένους φόρους μεταβίβασης.
Το πρόβλημα είναι ότι, μαζί με τους κατόχους ακριβών ακινήτων που δικαίως θα επιβαρυνθούν, θα την πληρώσουν και οι φτωχότεροι ντόπιοι κάτοικοι των περιοχών που είχαν την ατυχία οι ξεχασμένοι τόποι τους να… ανακαλυφθούν και να εποικιστούν από το real estate της εξοχικής κατοικίας.
- ΝΕΑ ΜΕΙΩΣΗ ΤΟΥ ΕΝΦΙΑ: Με δεδομένο ότι ο ΕΝΦΙΑ του 2020 θα υπολογιστεί με βάση τις νέες αντικειμενικές αξίες που θα καθοριστούν τον ερχόμενο Μάιο, στο υπουργείο Οικονομικών σχεδιάζουν να προχωρήσουν σε νέα μείωση του φόρου κατά μέσο όρο 10%. Η μείωση δεν θα είναι οριζόντια, αλλά στοχευμένη, με παρεμβάσεις στην κλίμακα και τους συντελεστές υπολογισμού του βασικού φόρου.
