Προληπτικά ώστε να μην υπάρξει υπέρμετρη χαλάρωση των πιστοδοτικών κριτηρίων και να μην προκύψουν στο μέλλον φαινόμενα υπερδανεισμού κινείται η Τράπεζα της Ελλάδος, με τη θεσμοθέτηση ανώτατων, δεσμευτικών, ορίων χρηματοδότησης και μηνιαίας δόσης από την 1η Ιανουαρίου του 2025.
Ειδικότερα, με πράξη της Εκτελεστικής Επιτροπής τα μακροπροληπτικά μέτρα που θεσπίζονται για δάνεια και λοιπές πιστώσεις προς φυσικά πρόσωπα με εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο προβλέπουν:
● ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση (debt service-to-income at origination – DSTI-O) 50% για τους αγοραστές για πρώτη φορά και 40% για τους λοιπούς δανειολήπτες. Ο εν λόγω δείκτης αντιπροσωπεύει το ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης του συνολικού χρέους σε σχέση με το συνολικό ετήσιο εισόδημα του δανειολήπτη κατά τον χρόνο έγκρισης του δανείου
● ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον δείκτη δανείου προς την αξία του υπέγγυου ακινήτου κατά την έγκριση (loan-to-value at origination – LTV-O) 90% για τους αγοραστές για πρώτη φορά και 80% για τους λοιπούς δανειολήπτες. Ο δείκτης αυτός αντιπροσωπεύει το σύνολο των δανείων ή τμημάτων δανείων και λοιπών πιστώσεων που εξασφαλίζονται με ακίνητο από τον δανειολήπτη κατά τον χρόνο έγκρισης σε σχέση με την αξία του υπέγγυου ακινήτου κατά τον χρόνο έγκρισης
● οι τράπεζες μπορούν να υπερβαίνουν το κάθε όριο ώς 10% του συνολικού αριθμού δανείων και λοιπών πιστώσεων με εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο που εγκρίνονται και έχουν έστω εν μέρει εκταμιευθεί εντός κάθε τριμήνου
● τα νέα όρια δεν εφαρμόζονται σε μη εξυπηρετούμενα δάνεια και σε δάνεια υπό καθεστώς ρύθμισης, σε δάνεια και πιστώσεις που συνδέονται με προγράμματα εθνικής στεγαστικής πολιτικής (π.χ. «Σπίτι μου) ή πράσινης μετάβασης, καθώς επίσης και σε μεταβιβαζόμενα χαρτοφυλάκια από εταιρείες διαχείρισης.
Δείκτες κινδύνου
Τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, όπως αποτυπώνονται στην Εκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας (Νοέμβριος 2023), δείχνουν ότι οι τράπεζες ακολουθούν συνετή πολιτική, ενώ η νέα γενιά δανειοληπτών προσπαθεί να περιορίσει κατά το δυνατόν περισσότερο τον δανεισμό της.
Με βάση συγκεκριμένους δείκτες (δείκτης δανείου προς αξία και δείκτης εξυπηρέτησης προς εισόδημα) το μεγαλύτερο μέρος των εκταμιεύσεων δανείων με εξασφάλιση οικιστικού ακινήτου (73,4%) είναι χαμηλού κινδύνου, δηλαδή οι δανειολήπτες έχουν επαρκές εισόδημα και ικανοποιητική εξυπηρέτηση δανείου. Το 25% των εκταμιεύσεων χαρακτηρίζεται μεσαίου κινδύνου, ενώ τα δάνεια υψηλού κινδύνου αντιστοιχούν σε μόλις 1,1% του συνόλου.
Οπως προκύπτει από τις 6.578 δανειακές συμβάσεις (ύψος εκταμιεύσεων 507 εκατ. ευρώ) του α’ εξαμήνου του 2023, ο δείκτης εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση (DSTI-O) ήταν 31,1% και ο δείκτης δανείου προς την αξία του υπέγγυου ακινήτου κατά την έγκριση (LTV-O) 61,7%.
Υπενθυμίζεται εξάλλου ότι την περίοδο 2005-2007, η ετήσια ροή στεγαστικών δανείων ανερχόταν ετησίως σε 12 δισ. ευρώ κατά μέσο όρο.
Το μεγαλύτερο μέρος των νέων εκταμιεύσεων έχει μακρά περίοδο σταθερού επιτοκίου, η οποία προστατεύει τους δανειολήπτες από περαιτέρω αυξήσεις, όπως σημείωνε η ΤτΕ. Ειδικότερα, οι εκταμιεύσεις δανείων με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου άνω των 10 ετών αντιπροσωπεύουν το 59% του συνόλου των νέων δανείων και οι εκταμιεύσεις δανείων με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου μεταξύ 5 και 10 ετών αντιπροσωπεύουν το 19% του συνόλου. Οι εκταμιεύσεις δανείων με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου μικρότερη ή ίση του ενός έτους αντιπροσωπεύουν μόλις το 7,4% του συνόλου των νέων δανείων (το αντίστοιχο ποσοστό το 2022 ήταν 26,6%).
Το β’ τρίμηνο του 2023 η μέση εκταμίευση δανείου ήταν 78.000 ευρώ έναντι 82.700 ευρώ το δ’ τρίμηνο του 2022.
Οι περισσότερες εκταμιεύσεις (96,8%) προορίζονται για αγορά οικιστικών ακινήτων για ιδιοκατοίκηση, ενώ μόλις το 3,2% αφορά δάνεια για αγορά οικιστικών ακινήτων προς εκμίσθωση.
