Στεγαστική «ασφυξία»: Πώς το κεραμίδι έγινε ο βαρύς βραχνάς του Έλληνα [πίνακες]

Το «κεραμίδι», δηλαδή η κατοικία, υπήρξε σε όλη τη μεταπολεμική εποχή όχι μόνο βασική έγνοια των Ελλήνων αλλά και βασικός μοχλός πολιτικής, επομένως και βασικό ζήτημα στον δημόσιο διάλογο. Η εποχή της αντιπαροχής και οι κοινωνικές κατακτήσεις της Μεταπολίτευσης έφεραν το ποσοστό ιδιοκατοίκησης σε υψηλά επίπεδα.

Στο ίδιο διάστημα, η σχέση τιμών κατοικιών και διαθέσιμου εισοδήματος ήταν πολύ ευνοϊκότερη για τα λαϊκά νοικοκυριά σε σχέση με τη σημερινή.

Ετσι, η αίσθηση ασφάλειας όσον αφορά την κατοικία, που αποτελεί θεμελιώδες ανθρώπινο δικαίωμα, ήταν πλειοψηφική. Ολα αυτά όμως μέχρι και το Πρώτο Μνημόνιο – καθόλου τυχαία, το 2010 σημειώθηκε το υψηλότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης και από τότε άρχισε να αποκλιμακώνεται σταθερά.

Τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία από τη Eurostat, του 2024, καταγράφουν μια θεμελιώδη αλλαγή: το ποσοστό ιδιοκατοίκησης έχει μειωθεί σε 69,7%, που σημαίνει ότι από το 2010 μέχρι και το 2024 ο αριθμός των νοικοκυριών που ζουν σε δικό τους σπίτι μειώθηκε κατά περίπου 350.000 – ή επιπλέον 350.000 νοικοκυριά βγήκαν στο νοίκι.

Τα διαδοχικά προγράμματα διάσωσης των τραπεζών από το 2011 μέχρι και πρόσφατα (ανακεφαλαιώσεις, εγγυήσεις του Δημοσίου, «Ηρακλής») αποδείχθηκαν ο βασικός μηχανισμός απώλειας της ιδιόκτητης κατοικίας για τα λαϊκά νοικοκυριά.

Στεγαστική «ασφυξία»

Σε κάθε περίπτωση, σήμερα είναι βέβαιο ότι αυτός ο αριθμός έχει αυξηθεί περαιτέρω. Αυτό, πέρα από κοινωνική πραγματικότητα, συνιστά μια σημαντική αύξηση στη ζήτηση. Συνιστά, επίσης, όπως θα δούμε στη συνέχεια, μια σημαντική αύξηση του ποσοστού των νοικοκυριών που είναι εκτεθειμένα στη σχέση τιμών ενοικίων – διαθέσιμου εισοδήματος.

Ομως αυτές οι δυσμενείς ανατροπές δεν ήταν οι μοναδικές: Από το 2019 και ύστερα και ιδιαίτερα μετά το 2021, σημειώνονται κατακλυσμιαίες αλλαγές:

● Η θεαματική –και διαρκής– αύξηση της τουριστικής ζήτησης και η ραγδαία ανάπτυξη των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb κ.λπ.) αυξάνουν σημαντικά τη ζήτηση.

● Στην ίδια κατεύθυνση λειτουργεί και η μεγάλη ζήτηση που είχε το πρόγραμμα «Χρυσή βίζα».

● Η υψηλή ζήτηση συνδυάζεται με έλλειμμα προσφοράς κατοικίας, καθώς τα δημόσια προγράμματα κοινωνικής κατοικίας είναι ανύπαρκτα, ενώ ο ιδιωτικός κατασκευαστικός τομέας είχε σιγήσει επί σειρά ετών, λόγω της ελληνικής κρίσης.

● Η αύξηση της ζήτησης οδήγησε μεγάλα ιδιωτικά κεφάλαια να μπουν και στην αγορά της ενοικίασης, αποκτώντας αξιόλογες ιδιοκτησίες κατοικιών στις περιοχές του κέντρου σε Αθήνα – Θεσσαλονίκη και στις μεγάλες πόλεις, ιδιαίτερα μέσω της διαδικασίας του gentrification («εξευγενισμός» υποβαθμισμένων με όρους αγοράς περιοχών στις πόλεις, στο κέντρο και την περιφέρειά του).

Ο συνδυασμός όλων αυτών αποδείχθηκε εκρηκτικός, φέρνοντας καταιγιστική αύξηση στις τιμές αγοράς κατοικιών αλλά και στις τιμές των ενοικίων, οδηγώντας τα πράγματα σε σημείο ασφυξίας, ιδιαίτερα για τα λαϊκά νοικοκυριά.

Συστάσεις κατά συρροήν…

Στην πρόσφατη αξιολόγησή της για την Ελλάδα στο πλαίσιο του ευρωπαϊκού εξαμήνου, η Κομισιόν αφιερώνει ειδικό υποκεφάλαιο για το ζήτημα της στεγαστικής κρίσης, προβαίνοντας σε συστάσεις προς την ελληνική κυβέρνηση. Η βασικότερη εξ αυτών αφορά το ζήτημα της αύξησης της προσφοράς μέσω κατασκευής κοινωνικής κατοικίας. Το ΔΝΤ από την πλευρά του υπογραμμίζει το ζήτημα της προσιτότητας, δηλαδή τη σχέση των τιμών κατοικιών με το εισόδημα, αλλά και το γεγονός ότι το 35% του στεγαστικού αποθέματος είναι αχρησιμοποίητο. Τόσο η Κομισιόν όσο και το ΔΝΤ θέτουν το ίδιο ζήτημα: πρέπει, με όλα τα διαθέσιμα μέσα, να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών.

…εις ώτα μη ακουόντων

Ωστόσο, οι κυβερνήσεις της Ν.Δ. έχουν επιδείξει είτε απραξία είτε ιδιαίτερη επιδεξιότητα στην εντελώς αντίθετη κατεύθυνση:

● Με στόχο –υποτίθεται– να μειώσουν την πίεση πάνω στη ζήτηση από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, θεσμοθέτησαν απαγόρευση νέων εγγραφών σε αυτές τις πλατφόρμες σε κεντρικές συνοικίες των Δήμων Αθήνας και Θεσσαλονίκης, αλλά πολύ αργά, όταν η αύξηση των τιμών είχε αρχίσει να εξαντλεί τη δυναμική της. Το αποτέλεσμα ήταν να δοθεί όλος ο χρόνος ώστε η πίεση στις τιμές να μεταφερθεί στις άλλες συνοικίες Αθήνας και Θεσσαλονίκης, αλλά και στις άλλες μεγάλες πόλεις και την επαρχία – αυτό ακριβώς δείχνουν πλέον όλα τα στατιστικά στοιχεία.

● Με τα προγράμματα «Σπίτι μου» Ι και ΙΙ έθεσε περιορισμό στην επιλογή παλαιών ακινήτων, μέχρι και το 2007, με αποτέλεσμα να αυξηθεί η ζήτηση γι’ αυτή την κατηγορία ακινήτων. Αποτέλεσμα; Πλέον οι τιμές στα παλαιά ακίνητα αυξάνονται γρηγορότερα σε σχέση με τα νεόδμητα!

● Εννοείται ότι η κυβέρνηση δεν αγγίζει καν το ζήτημα «κοινωνική κατοικία».

Η σκληρή γλώσσα των αριθμών

Πέρα από τα στατιστικά δεδομένα της ΤτΕ, το ΔΝΤ, η Κομισιόν και ο ΟΟΣΑ στρέφουν την προσοχή τους στην ελληνική στεγαστική κρίση, βασιζόμενοι μάλιστα και σε στοιχεία της ελληνικής αγοράς (όπως το ΔΝΤ σε στοιχεία από το spitogatos.gr).

Οι βασικές εκτιμήσεις του ΔΝΤ είναι οι εξής:

● Οι ζητούμενες τιμές κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκαν περίπου 85% από το 2016 μέχρι και το 2025.

● Στο ίδιο διάστημα, το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αυξήθηκε μόλις 47%.

● Ως αποτέλεσμα, το διάμεσο στεγαστικό κόστος το 2025 ξεπέρασε το 1/3 του διαθέσιμου εισοδήματος.

● Περίπου 4 στα 10 νοικοκυριά δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση, επίπεδο που θεωρείται διεθνώς ένδειξη σοβαρής στεγαστικής επιβάρυνσης.

● Περίπου 35% του στεγαστικού αποθέματος δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία (κενά σπίτια, βραχυχρόνιες μισθώσεις, κατοικίες με νομικές εκκρεμότητες κ.λπ.).

Από τον τριμηνιαίο Δείκτη Τιμών Κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος προκύπτουν τα εξής:

● Με έτος βάσης το 1997 (1997 = 100), ο Δείκτης ήταν 185 το δ΄ τρίμηνο του 2021 και αυξήθηκε σε 282,2 το δ΄ τρίμηνο του 2025. Η αύξηση είναι 52,5% σε 4 χρόνια. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ένα διαμέρισμα που στα τέλη του 2021 είχε τιμή 100.000 ευρώ, στα τέλη του 2025 είχε τιμή 152.000 ευρώ.

● Το ίδιο διάστημα, το διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε κατά 20%-25%. Επομένως, η σχέση τιμής κατοικίας και διαθέσιμου εισοδήματος για την ίδια περίοδο επιδεινώθηκε δραματικά. Το γεγονός αυτό υπογραμμίζει το οξύ πρόβλημα προσιτότητας της κατοικίας.

Η ετυμηγορία της αγοράς όσον αφορά τις τιμές ενοικίων (βλέπε και σχετικό πίνακα) είναι η εξής:

Παίρνοντας ως δείγμα 12 πυκνοκατοικημένες συνοικίες της Αθήνας και με έτη αναφοράς το 2016, το 2021 και το 2025, η αύξηση των ζητούμενων τιμών ενοικίων είναι θεαματική: από 2 έως 2,5 φορές πάνω σε σχέση με το 2016 και από 50% έως 80% σε σχέση με το 2021.