Προσδοκίες και αγωνίες της Lamda για το Ελληνικό

Η δημοσιοποίηση των αποτελεσμάτων εξαμήνου της Lamda Development αποτέλεσε και μια ευκαιρία ανασκόπησης των εξελίξεων στο μέτωπο του Ελληνικού, που για τον όμιλο Λάτση παραμένει ο βασικός άξονας ανάπτυξης για τα επόμενα πολλά χρόνια, έπειτα και από το ξεκαθάρισμα του τοπίου με το καζίνο, μετά και την οριστική απόφαση του ΣτΕ που απέρριψε την προσφυγή της Hard Rock.

Οπως υπενθυμίζει η έκθεση που συνοδεύει τα αποτελέσματα εξαμήνου της Lamda, οι βασικές εκκρεμότητες για την πραγματική εκκίνηση του επενδυτικού project είναι: η οριστική κατανομή των ακινήτων μεταξύ Lamda και ΤΑΙΠΕΔ, η μεταβίβαση των εμπράγματων δικαιωμάτων στα ακίνητα αυτά (κυριότητα και δικαιώματα επιφανείας), η άδεια του καζίνου και η μη ύπαρξη εκκρεμούς αίτησης ακύρωσης κατά διοικητικών πράξεων.

Αν υποθέσουμε ότι οι τρεις πρώτες εκκρεμότητες έχουν ή πρόκειται να διευθετηθούν (ειδικά για το καζίνο θεωρείται θέμα ημερών το άνοιγμα της οικονομικής προσφοράς της κοινοπραξίας Mohegan-ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ που έχει κερδίσει οριστικά την πρώτη φάση του διαγωνισμού), η τελευταία εκκρεμότητα προδιαγράφει μερικούς ακόμη μήνες καθυστέρησης στην ολοκλήρωση της συναλλαγής μεταξύ ΤΑΙΠΕΔ και Lamda, με την καταβολή των πρώτων 300 εκατ. του τιμήματος των 915 εκατ. ευρώ στο Δημόσιο.

Ετσι, ακόμη και η δειλή αισιοδοξία που εκφράζει η πρόσφατη έκθεση ενισχυμένης εποπτείας της Κομισιόν ότι «οι μόνες εισπράξεις ιδιωτικοποίησης που έχουν ευκαιρία ολοκλήρωσης μέχρι το τέλος του 2020 είναι του Ελληνικού και της Μαρίνας Αλίμου» δεν είναι ρεαλιστική.

Προσφυγές

Ηδη στο ΣτΕ εκκρεμεί απόφαση επί των προσφυγών που έχουν καταθέσει κάτοικοι της περιοχής και περιβαλλοντικές οργανώσεις για τα περίπου 200 στρέμματα δασικής έκτασης ή δασικών φυτειών, οι οποίες συζητήθηκαν στις 18 Σεπτεμβρίου. Παράλληλα, στις 7 Οκτωβρίου αναμένεται να συζητηθούν άλλες προσφυγές κατά τριών από τις τέσσερις κοινές υπουργικές αποφάσεις, με τις οποίες μεταξύ Αυγούστου και Οκτωβρίου 2019 η κυβέρνηση Μητσοτάκη διατυμπάνιζε ότι «ξεμπλόκαρε» τη διαδικασία του διαγωνισμού για το καζίνο και την «πολεοδομική ωρίμανση» του ακινήτου. Συμπληρώνεται ένας χρόνος από την τελευταία ΚΥΑ και, εκτός από το σόου των κατεδαφίσεων, τα πράγματα μένουν μάλλον κολλημένα.

Η ίδια η Lamda Develop-ment, παρά την αισιοδοξία που εκφράζει για την πρόοδο της επένδυσης –με τις κατεδαφίσεις και τις μελέτες για τις οποίες κινείται «σαν να είναι ήδη ιδιοκτήτης της έκτασης»–, εκτιμά ότι οι αποφάσεις του ΣτΕ επί των τελευταίων προσφυγών αναμένονται αρχές του νέου έτους.

Η παρουσίαση των αποτελεσμάτων εξαμήνου της Lamda, που αποτυπώνουν την αναμενόμενη λόγω πανδημίας μείωση (κατά 39,1%) της λειτουργικής κερδοφορίας των μεγάλων εμπορικών κέντρων της και μια συρρίκνωση των κερδών EBITDA του ομίλου από 76,7 εκατ. στο περσινό πρώτο εξάμηνο σε μόλις 9,7 εκατ. φέτος, δείχνει πόσο ζωτική είναι για την εταιρεία η εκκίνηση της επένδυσης. Κι αυτό γιατί «καίγεται» για την εξασφάλιση της χρηματοδότησης των 2 δισ. ευρώ (από τα 8 δισ. συνολικά) της πρώτης φάσης του έργου.

Κεφάλαια

Η χρηματοδότηση αυτή, προφανώς, δεν μπορεί να καλυφθεί μόνο από την αύξηση κεφαλαίου που έχει ήδη κάνει και το ομολογιακό των 320 εκατ. που έχει εκδώσει. Από αυτή τη χρηματοδότηση, σύμφωνα με όσα αναφέρει η ίδια η εταιρεία, 500 εκατ. θα πάνε στη μερική εξόφληση του τιμήματος για την απόκτηση του Ελληνικού, 1,25 δισ. στα κατασκευαστικά έργα και 250 εκατ. σε «άλλες ανάγκες» του έργου.

Ποια είναι η βασική πηγή της χρηματοδότησης για την πραγματική εκκίνηση της επένδυσης; Ο δανεισμός από Eurobank και Πειραιώς ποσού 850 εκατ. έως 1,1 δισ., για το οποίο έχουν ήδη συμφωνηθεί οι βασικοί όροι. Αλλά η εκταμίευση προϋποθέτει ότι η Lamda θα γίνει οριστικά και αμετάκλητα κύριος του ακινήτου.

Η πλήρης εκκαθάριση και της τελευταίας νομικής εκκρεμότητας και η πλήρης εξασφάλιση της χρηματοδότησης των έργων τουλάχιστον της πρώτης διετίας είναι και η προϋπόθεση για να αρχίσει η Lamda να «πουλάει» το project κυρίως στο εξωτερικό και να έχει έσοδα ει δυνατόν από την πρώτη στιγμή.

Είναι χαρακτηριστικός των φιλοδοξιών της ο τρόπος με τον οποίο παρουσίασε σε πρόσφατο επενδυτικό road show στο Λονδίνο (17/9) την επένδυση «των 6,2 εκατ. τετραγωνικών, με μέγεθος τριπλάσιο του Μονακό, δομημένη επιφάνεια 2,7 εκατ. τ.μ., 4 ξενοδοχεία, ένα καζίνο, 2 malls, 800 βίλες, 10.000 κατοικίες, μία μαρίνα και ένα μητροπολιτικό πάρκο 2 εκατ. τ.μ.». Το 58% των εσόδων της η εταιρεία το προσδοκά από την πώληση των κατοικιών. Τα υπόλοιπα από τα ξενοδοχεία, τα malls, το μίσθωμα του καζίνου κ.ά.

Προσδοκίες

Από επενδυτική άποψη, η Lamda λέει καθαρά στους διεθνείς επενδυτές και πιθανούς αγοραστές ότι η περίφημη «μεγαλύτερη αστική ανάπλαση στην Ευρώπη» είναι ένα καθαρό σχέδιο real estate, από το οποίο προσδοκά έσοδα 3.500-.4.000 ευρώ ανά τ.μ., ή τουλάχιστον 5 δισ. συνολικά, τα μισά στην πρώτη κιόλας φάση του έργου. Αλλα τόσα περιμένει από την ενοικίαση των καταστημάτων στα δύο malls και από το καζίνο, κι αυτό στην πρώτη πενταετία του έργου.

Προφανώς προδιαγράφεται μια εξαιρετικά δελεαστική για υποψήφιους επενδυτές απόδοση για μια επένδυση μόλις 2 δισ. την πρώτη πενταετία. Αν, βέβαια, «όλα πάνε καλά» στο σχέδιο που από το 2012 έχει γνωρίσει πολλές «επανεκκινήσεις» και «ξεμπλοκαρίσματα»…

«Το ΣτΕ στο ύψος των περιστάσεων»

Οι προσφεύγοντες για τις δασικές εκτάσεις και τις δασικές φυτείες στο Ελληνικό, σε ανακοίνωσή τους, καλούν το ΣτΕ «να σταθεί στο ύψος των περιστάσεων» στην αναμενόμενη μέχρι το τέλος του μήνα απόφασή του. Υπενθυμίζουν ότι με σειρά αποφάσεών του το ανώτατο δικαστήριο έχει περιλάβει στη συνταγματική προστασία των δασών και «εκτάσεις καλυπτομένας πράγματι υπό δασικής βλαστήσεως, φυσικώς ή τεχνικώς δημιουργηθείσας εγγύς ή και εντός οικιστικών περιοχών ή σχεδίων πόλεων», καλύπτοντας μάλιστα όλες τις αναθεωρήσεις του Συντάγματος καθώς οι σχετικές αποφάσεις του ΣτΕ (τουλάχιστον 5) εκτείνονται από το 1981 μέχρι και το 2012.

Οπως επισημαίνουν οι προσφεύγοντες (δύο πολίτες και δύο περιβαλλοντικά σωματεία), η επικείμενη απόφαση του ΣτΕ είναι κρίσιμη και σημαντική όχι μόνο για το Ελληνικό, καθώς το άρθρο 32 του 4280/2014 μαζί με την απόφαση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους που το 2016 έθεσε εκτός συνταγματικής προστασίας τις «βλαστήσεις» του Ελληνικού, μπορεί να γίνουν μηχανή πολεοδόμησης δασών που θα χαρακτηρίζονται «τεχνητές φυτείες», όπως το Σέιχ Σου, το δάσος των Κυθήρων ή το άλσος της Καισαριανής!