ΣτΕ: Κλειστοί οι δρόμοι για τη δόμηση εκτός σχεδίου

Το Συμβούλιο της Επικρατείας κλείνει με απόφαση της Ολομέλειας τις χαραμάδες στην πολεοδομική νομοθεσία για την εκτός σχεδίου δόμηση και ταυτόχρονα θέτει προ των ευθυνών της την κυβέρνηση, η οποία από το 2020 υπόσχεται να προχωρήσει τάχιστα στην πολεοδομική αναδιοργάνωση της χώρας.

Σε μια φάση που η κυβέρνηση προχωρά σε υπουργικές αποφάσεις προσπαθώντας να καταργήσει τη νομολογία του ΣτΕ («Υπουργείο Περιβάλλοντος-"Ψηλώνει" τα κτίρια κόντρα στη νομολογία"», «Εφ.Συν.» 1/2/2023), το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο συνεχίζει να εκδίδει αποφάσεις που υπερασπίζονται την προστασία του περιβάλλοντος και ιδιαίτερα των ευπαθών περιοχών.

Η πιο πρόσφατη απόφαση της Ολομέλειας είναι η 176/2023, με πρόεδρο τη Μαίρη Σαρπ και εισηγητή τον Θεόδωρο Αραβάνη, και προέκυψε ως αποτέλεσμα της προσφυγής που κατέθεσε ιδιοκτήτης οικοπέδου στην Πάτμο. Η περιοχή στην οποία βρίσκεται το οικόπεδο είναι εκτός σχεδίου και μάλιστα σε Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) με προεδρικό διάταγμα του 2001.

Ο ιδιοκτήτης αγόρασε το 2015 το οικόπεδο για το οποίο είχαν εκδοθεί άδειες δόμησης από την Πολεοδομία Καλύμνου χωρίς να έχουν υλοποιηθεί. Οι άδειες εκείνες ακυρώθηκαν το 2018 με απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά και ο ιδιοκτήτης προσέφυγε στο ΣτΕ ζητώντας την ακύρωση της απόφασης.

Στις εκτός σχεδίου περιοχές ισχύει γενικώς ο κανόνας ότι, για να είναι οικοδομήσιμο το οικόπεδο, πρέπει το εμβαδόν του να είναι άνω των 4 στρεμμάτων. Πρέπει όμως να συντρέχουν και άλλες προϋποθέσεις, με βασικότερη να έχει «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό.

Δηλαδή, σε δρόμο ο οποίος δεν θα έχει απλώς διαμορφωθεί με μπουλντόζες ή δεν θα έχει απλώς εγκριθεί με απόφαση νομάρχη-δημάρχου, αλλά θα είναι αποτέλεσμα πολεοδομικής μελέτης. Στην Ελλάδα υπάρχουν χιλιάδες τέτοιοι δρόμοι μη αναγνωρισμένοι. Η κυβέρνηση όρισε με τον νόμο 4759/2020 ότι θα υλοποιήσει πρόγραμμα αναγνώρισης οδών, αλλά το ξεκίνησε στην πράξη μόλις πέρυσι μαζί με τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, με χρηματοδότηση μισού δισ. ευρώ αλλά και ένα ιδιαίτερα σφιχτό χρονοδιάγραμμα που λήγει το 2025.

Στη συγκεκριμένη απόφαση 176/2023, το σκεπτικό ξεκινά με συνδυασμό των άρθρων 24 και 17 του Συντάγματος και μια θέση που θα γεννά εφιάλτες στα... αναπτυξιακά όνειρα πολλών. Λέει, δηλαδή, ότι οι εκτός σχεδίου περιοχές «δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, τη δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά τη γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού». Στη συνέχεια λέει ότι η κατ’ εξαίρεση δόμηση μπορεί να επιτρέπεται κάτω από περιορισμούς για λόγους προστασίας του περιβάλλοντος ειδικά όταν πρόκειται για ΖΟΕ και προκειμένου να μη δυσχεραίνεται ο μελλοντικός τους σχεδιασμός.

Το ΣτΕ κρίνει ότι ο περιορισμός της πρόσβασης σε κοινόχρηστη δημόσια οδό ίσχυε πολλά χρόνια πριν από την αγορά του οικοπέδου, από τον συνδυασμό των διατάξεων του Π.Δ. περί εκτός σχεδίου δόμησης (24-31.5.1985) και του Π.Δ. της ΖΟΕ Πάτμου (2001). Σημειώνει ότι ο περιορισμός «δικαιολογείται από λόγους δημοσίου συμφέροντος, συνισταμένους στη διαφύλαξη του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποτροπή δημιουργίας με ιδιωτική πρωτοβουλία διάσπαρτων οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό».

Απορρίφθηκε επίσης ο ισχυρισμός του ιδιοκτήτη ότι εκείνος αγόρασε «καλοπίστως το επίδικο ακίνητο το 2015 μαζί με τα απορρέοντα από ήδη υπάρχουσες οικοδομικές άδειες δικαιώματα» και δεν μπορούσε να προβλέψει την ύπαρξη του περιορισμού που καθιερώθηκε νομολογιακώς με την απόφαση 3504/2010. Το σκεπτικό της απόρριψης είναι ότι αναφορές στον περιορισμό είχαν γίνει και σε προηγούμενες αποφάσεις του ΣτΕ, όπως οι 2606, 3848 και 3849 του 2005.

Η απόφαση αναφέρει, τέλος, ότι ο κανόνας ήταν γνωστός από τότε (δηλαδή πριν εκδοθούν οι ακυρωμένες οικοδομικές άδειες το 2006 και το 2011), καρφώνοντας και την Πολεοδομία Καλύμνου καθώς «ο ως άνω κανόνας, πέραν του ότι έπρεπε να είναι γνωστός στις πολεοδομικές αρχές, ήταν προβλέψιμος και για τους επιμελείς αγοραστές και τους συναλλασσομένους εν γένει».