Το Ellinikon ψάχνει την τιμή του…

Σε περίπου μία εβδομάδα, για την ακρίβεια μέχρι τις 15 Ιουνίου, θα μάθουμε την ακριβή «φορολογική» τιμή του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού-Αγίου Κοσμά. Δηλαδή, τις αντικειμενικές τιμές των οικοπέδων και των ακινήτων που θα αναπτυχθούν στα 6,2 εκατ. τετραγωνικά του «μεγαλύτερου παραθαλάσσιου οικοπέδου της Ευρώπης», ιδιοκτησίας Lamda Development, στο Ελληνικό.

Με απόφαση του υπουργού Οικονομικών Χρήστου Σταϊκούρα ανατέθηκε σε 7 πιστοποιημένους εκτιμητές, 2 τακτικούς και 5 αναπληρωματικούς, να υπολογίσουν σε χρόνο-ρεκόρ, μόλις επτά εργάσιμες μέρες από τη δημοσίευση της απόφασης, τις τιμές εκκίνησης των ακινήτων στις ειδικές πολεοδομικές ζώνες στις οποίες έχει διαιρεθεί το «Ελληνικό», χάρη στις αλλεπάλληλες «διορθώσεις» της πολεοδομικής νομοθεσίας που έκανε τα τελευταία τρία χρόνια η κυβέρνηση της Ν.Δ. μέχρι να επιτευχθεί το επιθυμητό από την ιδιοκτήτρια εταιρεία Lamda Development του Ομίλου Λάτση.

Οι αντικειμενικές τιμές

Οι εκτιμητές θα υπολογίσουν τις αντικειμενικές τιμές με βάση τις δύο καταλληλότερες κατά την κρίση τους μεθόδους υπολογισμού από τις τέσσερις που ορίζει ο «Κώδικας Δεοντολογίας Πιστοποιημένων Εκτιμητών». Με βάση αυτές θα καταλήξουν σε μια τιμή κάθε μία από τις 13 ζώνες στις οποίες είναι χωρισμένο το The Ellinikon -όπως πλέον είναι το όνομα της Ι.Χ. πόλης των πλουσίων- που εκτείνεται από την παραλία μέχρι τη λεωφόρο Βουλιαγμένης και «ακουμπά» σε τρεις δήμους (Ελληνικού-Αργυρούπολης, Γλυφάδας και Αλίμου).

Οι τέσσερις εναλλακτικές μέθοδοι εκτίμησης είναι: η συγκριτική (σύγκριση με πρόσφατες αγοραπωλησίες και αγγελίες), η μέθοδος εισοδήματος (η αξία του ακινήτου προκύπτει από την κεφαλαιοποίηση μισθωμάτων ενός υπό εκτίμηση ακινήτου), η μέθοδος του αποσβεσμένου κόστους (με βάση το κόστος αντικατάστασης ενός ακινήτου) και η μέθοδος της βέλτιστης αξιοποίησης (προσδιορίζει την αξία ενός οικοπέδου με βάση τη δυναμική αξιοποίησής του).

Οι εκτιμητές, που θα πρέπει να αναρτήσουν τις εισηγήσεις τους σε ειδική ηλεκτρονική πλατφόρμα, θα έχουν στη διάθεσή τους τα δεδομένα για τις προς εκτίμηση ζώνες και τα πολύγωνα του «Ελληνικού» καθώς και τις αντικειμενικές τιμές των γύρω περιοχών όπως και το μητρώο μεταβιβάσεων ακινήτων. Από την απόφαση δεν είναι σαφές αν θα έχουν πρόσβαση και στα στοιχεία της Lamda για την οικιστική ανάπλαση, αλλά και για τις προσδοκίες εσόδων από κάθε ζώνη, κάθε οικιστικό σχέδιο, κάθε διαμέρισμα, βίλα, κτίριο γραφείων ή κατάστημα που η εταιρεία διαθέτει για πώληση ή μίσθωση.

Στην απόφαση ανάθεσης του υπολογισμού των αντικειμενικών τιμών του «Ελληνικού», που η Lamda τον χρειάζεται για να μπορέσει να προχωρήσει από τις προπωλήσεις και τα «καπάρα» σε κανονικά συμβόλαια πώλησης, υπάρχει κατ’ αρχάς η παραδοχή της οικοπεδοποίησης του σχεδίου ανάπλασης, που θα άλλαζε ριζικά τον τρόπο που υπολογίστηκε το ελάχιστο τίμημα που όφειλε να εισπράξει το Δημόσιο.

Οπως είχε αποκαλύψει η «Εφ.Συν.» (14/2/2022, «Πόσα χάνει το Δημόσιο στο Ελληνικό»), οι πραγματογνώμονες του ΣΔΟΕ (Γ. Αναματερός και Γ. Μελάς) το 2015 είχαν υπολογίσει το ελάχιστο τίμημα 2,5 έως 4 φορές υψηλότερα από τα 914 εκατ. (λογιστικά) που συμφωνήθηκαν τελικά και η επιλογή της Lamda να αλλάξει το επιχειρηματικό μοντέλο της προχωρώντας και σε πώληση οικοπέδων άνοιγε αντικειμενικά θέμα επανεκτίμησης του τιμήματος, όπως έθετε με ανοικτή επιστολή του που δημοσίευσε η «Εφ.Συν.» ο πρώτος εκ των πραγματογνωμόνων.

Το γεγονός ότι σε περίπου δέκα μέρες θα έχουμε τις εισηγήσεις των εκτιμητών και σε δεύτερο χρόνο -υποθέτουμε πολύ σύντομο- τις τελικές αποφάσεις του ΥΠΟΙΚ για τις τιμές εκκίνησης στα ακίνητα του The Ellinikon εξ αντικειμένου επαναφέρει στο προσκήνιο το θέμα. Κι αυτό γιατί θα προκύψει ένας πολύ ενδιαφέρων υπολογισμός μόνο για την οικοπεδική αξία των ακινήτων συνολικής επιφάνειας άνω του 1 εκατ. τετραγωνικών μέτρων που φιλοδοξεί να αναπτύξει στα 6.200 στρέμματα ο «πράσινος εθνικός επενδυτής» μας. Κι αυτό χωρίς να γνωρίζουμε ακόμη πόσο θα επεκταθεί το πρότζεκτ πέραν των 1.000 κατοικιών που αρχικά είχε σχεδιαστεί να αναπτυχθούν και πέρα από όσα ήδη έχουν «καπαρωθεί» (παραθαλάσσιες βίλες, εμπορικό πάρκο λιανικής, κτίρια γραφείων Πειραιώς και Eurobank, πράσινος πύργος κατοικιών, ουρανοξύστης μικτής χρήσης, ξενοδοχεία παραλιακού μετώπου, δύο εμπορικά κέντρα στη Βουλιαγμένης, τουριστικό συγκρότημα καζίνου με δύο ουρανοξύστες κ.ά.).

Τιμή εκκίνησης

Ενας πολύ πρόχειρος υπολογισμός, με βάση τις πολύ υποδεέστερες αντικειμενικές τιμές της ευρύτερης περιοχής, ανεβάζει τη συνολική τιμή εκκίνησης μόνο ως προς το οικοπεδικό μέρος της (δηλαδή, χωρίς το κατασκευαστικό σκέλος των παραδοτέων ακινήτων) σε πάνω από 2,4 δισ. ευρώ! Από κει και πέρα αρχίζει η πραγματικά δύσκολη δουλειά των εκτιμητών των αντικειμενικών τιμών στο The Ellinikon. Διότι ενώ γνωρίζουμε ότι οι νέες αντικειμενικές τιμές των ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή που πλαισιώνει την υπό ανέγερση ιδιωτική πόλη κυμαίνονται από 2.500 ευρώ/τ.μ. στο Ελληνικό μέχρι 4.500 ευρώ/τ.μ. στη Γλυφάδα και η προοπτική ανάπτυξης του πολυτελούς «πράσινου» πόλου ήταν η βασική αιτία αλματώδους αύξησης των αντικειμενικών και των πραγματικών τιμών εκεί, είναι λογικό να περιμένει κανείς πολύ υψηλότερες τιμές στον ίδιο τον Μητροπολιτικό Πόλο.

Κι αυτό γιατί εκτός από τη σύγκριση με τις τιμές από αγγελίες στην ευρύτερη περιοχή ή με τα συμβόλαια πώλησης κατοικιών στα Σούρμενα, στον Αλιμο, ή στην Ποσειδώνος, οι εκτιμητές είναι αδύνατο να μην πάρουν υπόψη τις δημόσιες ανακοινώσεις της λαλίστατης διοίκησης της Lamda π.χ. για τις τιμές στα διαμερίσματα του Πράσινου Πύργου που κυμαίνονται από 8.000-25.000 το τετραγωνικό. Ή για το γεγονός ότι τα οικόπεδα που προορίζονται για τις παραθαλάσσιες βίλες έχουν πουληθεί περίπου 6 εκατ. έκαστο. Ή για τα τιμήματα που έχουν συμφωνηθεί για το εμπορικό πάρκο και για τα εκατοντάδες εκατομμύρια που υπολογίζει να εισπράξει η Lamda από τους πύργους γραφείων και εμπορικών κέντρων και από τις προκαταβολές που ήδη έχει στο ταμείο της.

Με λίγα λόγια, από τη μια πλευρά, όποια μέθοδο και να επιλέξουν οι εκτιμητές, είναι αδύνατο να καταλήγουν σε μια βολική υποεκτίμηση των αντικειμενικών τιμών στο φαραωνικό οικοδομικό πρότζεκτ του Ελληνικού και σε κραυγαλέα απόσταση από τις τρελές πραγματικές τιμές που διεκδικεί η Lamda από τους πλούσιους πελάτες της. Από την άλλη, ακόμη και μια τελική μετριοπαθής εκτίμηση θα αναδείξει τι κατ’ ελάχιστον μπορούσε να διεκδικήσει το Δημόσιο και τελικά τι χάνει από το ευτελές πραγματικό τίμημα των 600 εκατ. ευρώ που θα εισπράξει σε βάθος πολλών ετών.