Την άρνηση της κυβέρνησης να λάβει δραστικές πρωτοβουλίες για την αποκλιμάκωση της οξύτατης στεγαστικής κρίσης αποδεικνύει η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική, αφού αφήνει ανεξέλεγκτη την άνοδο των τιμών αγοράς και ενοικίασης κατοικίας διαιωνίζοντας ένα βαρύ οικονομικό πλήγμα, καθώς και την ποιότητα ζωής σημαντικής μερίδας πολιτών που με δυσκολία πληρώνουν το νοίκι.
Στη δημόσια διαβούλευση, που ολοκληρώνεται σήμερα, τα περισσότερα από τα εκατό μέχρι στιγμής σχόλια συγκέντρωσε η ενότητα με τα μέτρα στεγαστικής πολιτικής. Αν και το σχέδιο βασίζεται στην κυρίαρχη αλλά αδύναμη προσέγγιση της ανάγκης αντιμετώπισης της ανισορροπίας προσφοράς και ζήτησης, δεν περιλαμβάνει παρά μόνο λίγες νέες παρεμβάσεις και μόνο τέσσερις, που θα μπορούσαν να αυξήσουν το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα.
Πρόκειται όμως για μέτρα στο πλαίσιο της ψευδεπίγραφης κοινωνικής αντιπαροχής (Βλ. «Κοινωνική αντιπαροχή χωρίς κοινωνικές… προδιαγραφές», 18/5/2026) και της λογικής για την ενίσχυση της κερδοφορίας της ιδιωτικής αγοράς, χωρίς εγγυήσεις για δημόσια και προσιτή στέγη, πρόβλεψη για συνεταιριστική κατοικία και την απαραίτητη αξιοποίηση του ρόλου των δήμων.
• Παροχή χρηματοδοτικών κινήτρων σε εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών σε περιοχές με αυξημένη στεγαστική πίεση. Περιλαμβάνουν χαμηλότοκα δάνεια, εγγυήσεις, επιδοτήσεις επιτοκίου ή άλλα συγχρηματοδοτικά εργαλεία με τη δέσμευση για «σαφή κριτήρια επιλογής περιοχών, έργων και αναδόχων, καθώς και υποχρέωση διάθεσης μέρους των νέων κατοικιών έναντι κοινωνικού ή προσιτού μισθώματος». Αυτό θα ισχύει μόνο για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.
• Μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών προσφέρει κίνητρο σε κατασκευαστικές εταιρείες για την ανέγερση «κοινωνικών» κατοικιών.
• Πρόγραμμα παραχώρησης δημόσιας γης σε νησιά με αυξημένη στεγαστική πίεση για την ανάπτυξη κατοικιών έναντι κοινωνικού ή προσιτού μισθώματος. Στόχος είναι η κάλυψη στεγαστικών αναγκών εργαζομένων δημόσιων υπηρεσιών σε περιοχές όπου η «περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών, η εποχικότητα και η πίεση από εναλλακτικές χρήσεις δυσχεραίνουν την πρόσβαση σε προσιτή στέγη».
• Θέσπιση πολεοδομικού μηχανισμού πέριξ του αστικού ιστού και σε συγκεκριμένους δήμους μέσω χρήσης πιλοτικού προγράμματος. Το υπουργείο κάνει λόγο για στοχευμένα κίνητρα και «πολεοδομικές ευελιξίες», όπως η αύξηση του συντελεστή δόμησης και η επιτάχυνση των διαδικασιών για την επανάχρηση ανενεργών κτιρίων σε εντός ή εκτός σχεδίου περιοχές σε συνδυασμό με ανταποδοτικά οφέλη για τους ιδιοκτήτες των κτιρίων, υπό την προϋπόθεση ότι «μέρος της αναπτυσσόμενης επιφάνειας ή των παραγόμενων κατοικιών θα διατίθεται για κοινωνική – προσιτή στέγαση.
• Απλοποίηση της διαδικασίας οικοδομικών αδειών με τη «περαιτέρω αναβάθμιση υφιστάμενων ψηφιακών εργαλείων, όπως το σύστημα e-Αδειες και ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης και την αναδιάρθρωση των Υπηρεσιών Δόμησης, ώστε οι απαιτούμενοι έλεγχοι να γίνονται ταχύτερα, με πιο συνεκτικό τρόπο και με μειωμένο διοικητικό βάρος.
Ούτε να ακούσει για πλαφόν στις κατοικίες
Και ενώ η κυβέρνηση μεριμνά για την ενίσχυση της προστασίας των ιδιοκτητών ακινήτων με το Πιστοποιητικό Φερεγγυότητας Ενοικιαστών μέσα στο 2026, απορρίπτει εμμονικά τα πάγια αιτήματα των ενοικιαστών για πλαφόν στα μισθώματα των νοικοκυριών, για αύξηση του ελάχιστης διάρκειας των συμβολαίων από τα τρία στα έξι χρόνια και ανασύσταση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας, που λειτούργησε από το 1954 μέχρι το 2012.
Μάλιστα, το ΥΚΟΙΣΟ έσπευσε την περασμένη εβδομάδα να διαψεύσει μέσω πηγών αναφορές, που συνέδεαν την Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική με το ενδεχόμενο επιβολής πλαφόν. Ξεκαθάρισε ότι η κυβέρνηση ούτε εξετάζει ούτε προτίθεται να προχωρήσει σε οποιαδήποτε μορφή διοικητικού καθορισμού ή ανώτατου ορίου στις τιμές των μισθώσεων, παραβλέποντας έτσι αντίστοιχες πρακτικές σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες (όπως Ισπανία, Πορτογαλία, Ολλανδία, Αυστρία, Γερμανία και Δανία).
Προηγήθηκε η αντίδραση της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ενώσεων Ιδιοκτητών Ακινήτων, που εξέφρασε την ανησυχία της για ένα τέτοιο ενδεχόμενο. Υστερα, σε ανακοίνωσή της η ΠΟΜΙΔΑ χαιρέτησε τη διευκρίνιση του υπουργείου υποστηρίζοντας ότι η υιοθέτηση πλαφόν θα ήταν «καταστροφική» για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους ενοικιαστές σημειώνοντας μεταξύ άλλων:
«Στις νέες μισθώσεις, που θα πρέπει να συνάπτονται με εξαρχής αγορανομικά ελεγχόμενο μίσθωμα, αναπόφευκτη συνέπεια θα είναι ότι, πέρα από την έντονη διστακτικότητα των ιδιοκτητών να εκμισθώνουν κατοικίες τους σε άγνωστα σ’ αυτούς άτομα, οι συμβαλλόμενοι θα οδηγούνται νομοτελειακά σε συμφωνίες για αναγκαστική απόκρυψη του τυχόν υπερβάλλοντος ποσού πέραν του “πλαφόν”, ώστε να αποφύγουν τόσον τις ποινικές και άλλες συνέπειες όσο και τη φορολογική επιβάρυνση».
Η Ενωση Ενοικιαστών/τριών Θεσσαλονίκης απάντησε τονίζοντας πως «τα προβλήματα δεν προέρχονται από την υπερβολική ρύθμιση, αλλά από την πλήρη ασυδοσία στην κτηματαγορά, που φέρνει τα νοικοκυριά σε απόγνωση. Η επιστημονική βιβλιογραφία δεν δείχνει ότι ο έλεγχος ενοικίων μειώνει από μόνος του την προσφορά ή τις επενδύσεις. Αυτό συμβαίνει κυρίως όταν δεν υπάρχει προστασία από εξώσεις, κανόνες συντήρησης, περιορισμοί στην αλλαγή χρήσης κατοικιών και αντικίνητρα για τα κλειστά σπίτια. Η κινδυνολογία για τα καταστροφικά αποτελέσματα της παρέμβασης δεν έχει καμία βάση. Η διεθνής εμπειρία δείχνει ακριβώς το αντίθετο. Στην Ευρωπαϊκή Ενωση, 16 από τα 27 κράτη εφαρμόζουν περιορισμό στα ενοίκια».
Αλλα λόγια να αγαπιόμαστε
Στους στόχους της στρατηγικής συγκαταλέγεται η ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης και της Golden Visa για τον περιορισμό πιέσεων σε περιοχές υψηλής στεγαστικής έντασης προς όφελος της μακροχρόνιας κατοικίας, στην κατεύθυνση του Ευρωπαϊκού Σχεδίου για την Προσιτή Στέγαση που προτείνει νομοθετικές πρωτοβουλίες για την άμβλυνση της επίδρασης της ενοικίασης διαμερισμάτων τύπου Airbnb στις τοπικές τιμές κατοικίας.
Ωστόσο, αυτά τα μέτρα εξαντλούνται στα υφιστάμενα, όπως η μόλις τριετή απαλλαγή φόρου εισοδήματος από ενοίκιο για τη μετατροπή κενού ή βραχυχρόνια μισθωμένου ακίνητου σε μακροχρόνια μίσθωση, που λήγει στο τέλος της χρονιάς, η επιβολή ΦΠΑ 13% και τέλους παρεπιδημούντων στις βραχυχρόνιες και το «πάγωμα» των Airbnb σε περιοχές της πρώτης δημοτικής κοινότητας Θεσσαλονίκης, παρά την αποτυχία της μεμονωμένης απαγόρευσης στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα της Αθήνας.
Στο ίδιο πλαίσιο η κυβέρνηση επιμένει να μην καταργεί τη χορήγηση «χρυσών βίζα», ενώ έρευνες έχουν δείξει την αύξηση της ζήτησης ακινήτων και το ενδεχόμενο τεχνητών ανατιμήσεων εξαιτίας του προγράμματος.
Κατά τα λοιπά η στρατηγική παρουσιάζει άλλα αποτυχημένα ή αποσπασματικά μέτρα, τα οποία επίσης δεν έχουν αποδώσει καρπούς. Τα χαμηλότοκα δάνεια του «Σπίτι μου ΙΙ» προκάλεσε στρέβλωση στην αγορά real estate αυξάνοντας τιμές πώλησης στα επιλέξιμα ακίνητα βάσει των προϋποθέσεων για τα τετραγωνικά και την παλαιότητα. Η επιστροφή ενός ενοικίου κάθε τέλος του χρόνου, που χωρίς ανώτατη επιτρεπόμενη τιμή μίσθωσης επιδοτεί τη ζήτηση. Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» κινείται επίσης σε σωστή κατεύθυνση αλλά έχει αμφίβολη αποτελεσματικότητα, καθώς δεν έχει ανώτατο όριο και ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης.
Επίμονη πραγματικότητα
Προηγούμενα δεδομένα της Eurostat έχουν δείξει πως για την περίοδο 2010-2024 το κόστος στέγασης, ως ποσοστό του εισοδήματος των νοικοκυριών, υπερέβαινε σταθερά τον μέσο όρο της Ένωσης. Το 2024, τα ελληνικά νοικοκυριά έφτασαν να διαθέσουν το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος για τη στέγαση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο στο 19,2%. Την ίδια χρονιά, περίπου 1 στα 10 ελληνικά νοικοκυριά εμφάνιζε καθυστερήσεις σε πληρωμές στεγαστικών δανείων ή ενοικίων, 6 στα 10 νοικοκυριά που νοικιάζουν ξοδεύουν πάνω από 40% του εισοδήματος για στέγαση, ενώ περίπου 7 στους 10 νέους μέχρι 34 ετών ζει με τους γονείς του.
Αποκαλυπτικά στοιχεία
Οι διευκολύνσεις σε κατασκευαστικές και επενδυτές της αγοράς ακίνητων, σε τράπεζες και servicers για τα «κόκκινα δάνεια» μέσω του σχεδίου «Ηρακλής», της απελευθέρωσης των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών και της τουριστικοποίησης συγκεκριμένων περιοχών έχουν συμβάλει τα μέγιστα στην ιστορική αλλαγή του ελληνικού μοντέλου κατοικίας από την περασμένη δεκαετία. Στην Εθνική Στρατηγική αναφέρεται η θεσμοθέτηση ενός εθνικού δείκτη τιμών ακινήτων, που έχει υποσχεθεί αλλά δεν έχει υλοποιήσει ακόμα η κυβέρνηση για τη δημιουργία ενός ενιαίου και αξιόπιστου μηχανισμού παρακολούθησης των τιμών αγοράς και μίσθωσης κατοικιών σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο. Η ολοένα και δυσκολότερη πρόσβαση σε αξιοπρεπείς όρους στέγασης για ολοένα και μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού του πληθυσμού τεκμηριώνεται σταθερά σε πλειάδα στοιχείων από το 2010 μέχρι και χθες, οπότε η Eurostat ανακοίνωσε δεδομένα για το πρώτο τρίμηνο του 2026. Η Ελλάδα κατέγραψε την τρίτη υψηλότερη αύξηση στις τιμές ενοικίων (+5,0%) μετά την Κροατία (+21,9%) και τη Βουλγαρία (+6,4%), πάνω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο του 3% που διαμορφώθηκε από την άνοδο σε όλες τις χώρες της Ε.Ε. πλην Φινλανδίας και Σλοβενίας. Στη νέα ανάλυση της ευρωπαϊκής στατιστικής αρχής για τον «τουρισμό μέσω πλατφορμών» το 2025 η χώρα μας συμπλήρωσε την πρώτη πεντάδα με 52 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις από τα 951,6 εκατ. συνολικά στη Γηραιά Ηπειρο. Η αποτύπωση για την ένταση της καλοκαιρινής αιχμής παρουσιάζει μεγάλες διαφορές ανά την Ε.Ε. με την ισχυρότερη εποχικότητα να παρατηρείται σε Ελλάδα, όπου το 43% του συνόλου των διανυκτερεύσεων της περασμένης χρονιάς καταγράφηκε τους μήνες Ιούλιο και Αύγουστο, την οποία ξεπέρασαν μόνο οι Κροατία (57%), Σλοβενία (45%) και Σουηδία (44%).
