Νέο ντέρμπι ξεκινά για το επιπλέον τσιμέντο που επιθυμεί να ρίξει η αγορά σε περιοχές με έντονη οικιστική ανάπτυξη μέσω της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ). Η κυβέρνηση δηλώνει ότι είναι έτοιμες οι μελέτες για 80 περιοχές στις οποίες θα μεταφέρεται ο συντελεστής δόμησης των διατηρητέων κτιρίων, αλλά φοβάται πως θα προκύψουν εκεί αντιδράσεις, όπως συνέβη και με το μπόνους στα ύψη των κτιρίων που προέβλεπε ο ΝΟΚ.
Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης χρησιμοποιήθηκε ως πολεοδομικό εργαλείο από τη δεκαετία του ’80 και οδήγησε σε οικιστικά μεγαθήρια πάνω σε μεγάλους οδικούς άξονες όπως η λεωφόρος Κηφισίας, όμως αργότερα καταργήθηκε ύστερα από αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας. Ως μηχανισμός, υποτίθεται πως έρχεται να συμβάλει στη διάσωση των διατηρητέων κτιρίων καθώς επιτρέπει στους ιδιοκτήτες τους να «πουλήσουν» τον συντελεστή δόμησης που θα εκμεταλλεύονταν εάν μπορούσαν να κατεδαφίσουν το κτίριο και να χτίσουν άλλο, νέο και με πολλαπλάσιο όγκο.
Το πρόβλημα με τα τουλάχιστον 20.000 διατηρητέα κτίρια είναι τεράστιο καθώς οι ιδιοκτήτες τους είναι υποχρεωμένοι να τα συντηρήσουν και μάλιστα με πολύ υψηλό κόστος λόγω ειδικών προδιαγραφών. Η κυβέρνηση Μητσοτάκη εξαγγέλλει από το έτος 2020 ότι θα ισχύσει ειδικό πρόγραμμα επιδότησης για την ανακαίνιση των διατηρητέων κτιρίων, χωρίς μέχρι σήμερα να το έχει θέσει σε εφαρμογή.
Στο μεταξύ, όμως, ξεκίνησε η σύνταξη των ειδικών μελετών που απαιτούνται για τις περιοχές που θα χαρακτηριστούν Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), δηλαδή εκείνες στις οποίες θα μεταφέρεται ο συντελεστής δόμησης των διατηρητέων και θα αξιοποιείται, είτε για να χτίζονται μεγαλύτερα κτίρια είτε για να νομιμοποιούνται τα «μεγάλα» αυθαίρετα της κατηγορίας 5.
«Οι ζώνες υποδοχής που μελετήθηκαν είναι τέτοιες που θα μπορούσαν να δικαιολογήσουν μια ΜΣΔ με βάση τις διεθνείς πρακτικές, δηλαδή, όπου έχει μέσα σταθερής τροχιάς, εφαρμόζοντας τη μέθοδο της συμπαγούς πόλης, εφαρμόζοντας τα χαρακτηριστικά της πόλης των 15 λεπτών». Ευθύμιος Μπακογιάννης, γ.γ. Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ
Ολη αυτή η διαδικασία, που παρέμεινε επί χρόνια «παγωμένη» αν και αφορά τεράστιες αξίες γης και κινητοποιεί ισχυρές δυνάμεις της κτηματαγοράς, αποτέλεσε το αντικείμενο εκδήλωσης που πραγματοποίησε την περασμένη εβδομάδα ο Πανελλήνιος Σύλλογος Ιδιοκτητών Διατηρητέων Κτιρίων και Μνημείων στην αίθουσα εκδηλώσεων του ΤΕΕ. Κεντρικά πρόσωπα της εκδήλωσης αναδείχθηκαν ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), Ευθύμιος Μπακογιάννης, και η Μαρία Καραμανώφ, αντιπρόεδρος ΣτΕ ε.τ. και πρόεδρος του Επιμελητηρίου Περιβάλλοντος και Βιωσιμότητας.
Ο κ. Μπακογιάννης χαρακτήρισε «δύσκολο νομικό κείμενο» τη Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης και ανακοίνωσε πως ολοκληρώθηκαν οι μελέτες για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή, «διαβάζοντας τη νομολογία του ΣτΕ». Υπενθυμίζεται ότι το ΣτΕ έχει οδηγήσει στην ακύρωση του ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός) και των μπόνους για μεγαλύτερους όγκους κτιρίων ύστερα από αντιδράσεις δήμων και φορέων πολιτών, οδηγώντας σε δικαστικές περιπέτειες την τελευταία τριετία. Εξάλλου, μέσα στους ερχόμενους μήνες αναμένεται και η απόφαση του ΣτΕ έπειτα από προσφυγές για το Περιβαλλοντικό Ισοδύναμο, δηλαδή τον μηχανισμό που επινόησε το ΥΠΕΝ για να μη χαθεί το μπόνους σε κτίρια που είχαν ήδη αρχίσει να χτίζονται πριν από την ακυρωτική απόφαση.
Οι μελέτες για τις οποίες μίλησε ο Ευθ. Μπακογιάννης αφορούν 80 περιοχές στην Ελλάδα, στην πλειονότητά τους κοντά στα μητροπολιτικά κέντρα μεγάλων αστικών κέντρων, ιδιαίτερα στα βόρεια και νότια προάστια της Αθήνας αλλά και σε Θεσσαλονίκη, Πάτρα και Ηράκλειο. Η επιλογή, όπως είπε, έγινε με στόχο «να υπάρχει μια ταυτότητα και μια τοπικότητα, όπως είχε πει το Συμβούλιο της Επικρατείας, έτσι ώστε το “βάρος” των διατηρητέων και του συντελεστή δόμησης να μπορεί να πηγαίνει στις ευρύτερες γειτονιές όπου βρίσκονται τα διατηρητέα. Και όχι να παίρνεις τον συντελεστή από μια περιοχή και να τον πηγαίνεις σε μια άλλη που μπορεί να αλλοιώσει την ταυτότητα».
Ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ τόνισε ότι οι ζώνες που μελετήθηκαν είναι τέτοιες που «θα μπορούσαν να δικαιολογήσουν μια Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης με βάση τις διεθνείς πρακτικές. Δηλαδή, όπου έχει μέσα σταθερής τροχιάς, εφαρμόζοντας τη μέθοδο της συμπαγούς πόλης, εφαρμόζοντας τα χαρακτηριστικά της πόλης των 15 λεπτών». Οπως ήταν αναμενόμενο, ο κ. Μπακογιάννης έθεσε και το δίλημμα: «Επιπλέον δόμηση και πράσινα έργα ή πολεοδομική ακινησία;». Τα «πράσινα έργα» αφορούν επιδοτούμενες δράσεις που θα μπορούν να γίνονται ως αντισταθμιστικά στις περιοχές που θα υποδέχονται τον αυξημένο συντελεστή δόμησης. Ανακοινώνοντας ότι οι μελέτες των ΖΥΣ που ολοκληρώνονται συνδέονται με «πολεοδομικό σχεδιασμό τοπικού επίπεδου με πολύ αυστηρές προδιαγραφές» και με «Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, η οποία θα βγει σε διαβούλευση για όλες αυτές τις περιοχές μέσα στο καλοκαίρι», συγκεκριμένα είπε:
«Κατά τη φάση της διαβούλευσης, θα πρέπει να αναλάβουμε όλοι τις ευθύνες μας, οι δήμοι, οι φορείς, η πολιτεία. Η πολιτεία έκανε τη δουλειά της σε συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο, έκανε τις μελέτες, ήταν ένα πολύ ακριβό πρόγραμμα. Και τώρα, κατά τη φάση της συζήτησης και της διαβούλευσης, θέλω να παρακαλέσω όλους τους φορείς και την κοινωνία των πολιτών και τους συλλόγους και τους αρχιτέκτονες και τους πολεοδόμους και όλους τους εμπλεκόμενους να εξετάσουν το μέτρο αυτό στο πνεύμα αυτής της σκοπιάς που θα βοηθήσει τα διατηρητέα κτίρια».
Για «λάθη και παραλείψεις της πολιτείας που έχουν δημιουργήσει σύγκρουση ανάμεσα σε δύο έννομα και συνταγματικά κατοχυρωμένα αγαθά, την προστασία της φυσιογνωμίας της ιστορικής μνήμης από τη μια και της ιδιοκτησίας από την άλλη», αναφέρθηκε στην ομιλία της η Μαρία Καραμανώφ. Τόνισε, μάλιστα, ότι αυτή η σύγκρουση όχι μόνο δεν επιλύεται, αλλά αφήνει και τα δύο αυτά αγαθά ανεκπλήρωτα: «Δηλαδή, ούτε φυσιογνωμία πόλεων και ιστορική μνήμη έχουμε και από την άλλη έχουμε ιδιοκτήτες οι οποίοι είναι σε απόγνωση, είναι δικαιολογημένα δυσαρεστημένοι. Γιατί μέχρι σήμερα ποτέ το κράτος δεν αντιμετώπισε το θέμα με τη σοβαρότητα που του αρμόζει. Προτιμούσε να ρίχνει το βάρος σε άλλους μηχανισμούς και κυρίως μηχανισμούς της αγοράς και της ιδιωτικής οικονομίας», είπε η πρόεδρος του Επιμελητηρίου Περιβάλλοντος και Βιωσιμότητας.
«Λάθη και παραλείψεις της πολιτείας έχουν δημιουργήσει σύγκρουση ανάμεσα σε δύο έννομα και συνταγματικά κατοχυρωμένα αγαθά, την προστασία της φυσιογνωμίας της ιστορικής μνήμης από τη μια και της ιδιοκτησίας από την άλλη» Μαρία Καραμανώφ, αντιπρόεδρος ΣτΕ ε.τ. και πρόεδρος του Επιμελητηρίου Περιβάλλοντος και Βιωσιμότητας
Η κ. Καραμανώφ υπενθύμισε ότι κατά τη δεκαετία του 1990 ήταν χαρακτηριστικές οι περιπτώσεις εκείνες όπου ο ιδιοκτήτης ακινήτου έπαιρνε στα χέρια του ένα αξιόγραφο με την αξία των τετραγωνικών που δεν είχε υλοποιήσει. Ομως, δεν είχε καμία υποχρέωση να χρησιμοποιήσει τα χρήματα αυτά για το διατηρητέο. Αντίθετα, αυτός που αγόραζε τον συντελεστή μπορούσε να τον μεταφέρει σε μια άλλη περιοχή, στην οποία προκαλούσε επιβάρυνση χωρίς να ωφελείται η περιοχή στην οποία υπήρχε το διατηρητέο.
«Αν θέλουμε να πούμε ότι πρέπει να αναζητηθεί μια βιώσιμη λύση, το πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνει η πολιτεία είναι να αναλάβει η ίδια τα κόστη. Είναι μια πολύ σημαντική δημόσια πολιτική, η οποία δεν είναι δυνατό να αφήνεται στους αβέβαιους μηχανισμούς της αγοράς, οι οποίοι δεν επιτυγχάνουν το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα», κατέληξε η κ. Καραμανώφ. Απαντώντας, ο κ. Μπακογιάννης υποστήριξε ότι το θέμα αυτό είναι νομοθετικά λυμένο από το 2019 καθώς μεσολαβεί η διαδικασία της Τράπεζας Γης που «προσδιορίζει την αξία του υπόλοιπου συντελεστή των διατηρητέων κτιρίων και η χρήση των χρημάτων αυτών είναι ζεστό ιδιωτικό χρήμα, γιατί το δημόσιο χρήμα είναι πολύ δύσκολο να βρεθεί για τέτοιες παρεμβάσεις».
