Χωρίς αλεξίπτωτο η πτώση στην αγορά ακινήτων και το 2016, παρά τις διαφοροποιήσεις που υπάρχουν ανά περιοχές, καθώς υφίστανται σοβαρές διακυμάνσεις σε σχέση με τη ζήτηση. Για παράδειγμα, σε περιοχές με υψηλή ιδιοκατοίκηση που η προσφορά ακινήτων είναι σαφώς μικρότερη από τη ζήτηση, οι τιμές παραμένουν υψηλές – βάσει των γενικότερων οικονομικών δεδομένων.
Σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση των τιμών παίζουν και τα φορολογικά βάρη του ακινήτου, με αποτέλεσμα οι μεν ιδιοκτήτες να ρίχνουν τις τιμές προκειμένου να …ξεφορτωθούν ένα ακίνητο με μεγάλο ΕΝΦΙΑ –στις λεγόμενες καλές και ακριβές περιοχές- και από την άλλη πλευρά οι εν δυνάμει αγοραστές να είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί καθώς προσμετρούν εκτός από το κόστος κτήσης και το κόστος χρήσης.
Τραπεζικά στελέχη εξάλλου εκτιμούν ότι η πτώση των τιμών θα συνεχιστεί καθώς οι εν δυνάμει αγοραστές αναμένουν περαιτέρω μείωση των τιμών, γεγονός που διατηρεί χαμηλά τη ζήτηση.
Επιπρόσθετα, όσο παραμένει η αβεβαιότητα, οι πολίτες που δεν διαθέτουν το σύνολο του ποσού για την αγορά ακινήτου δεν είναι ιδιαίτερα πρόθυμοι να «φορτωθούν» ένα στεγαστικό δάνειο για αγορά πρώτης κατοικίας αν δεν είναι βέβαιοι ότι μπορούν να το αποπληρώσουν.
Επιπλέον η αποχή των δικηγόρων έχει επηρεάσει σημαντικά και την κτηματαγορά.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, από την αρχή της κρίσης, το 2008 μέχρι και το τέλος του 2015 η συνολική υποχώρηση των τιμών των διαμερισμάτων (μέσο επίπεδο) έφτασε σε ονομαστικούς όρους το 41,2%. Πέρσι ωστόσο παρατηρήθηκε επιβράδυνση της μείωσης καθώς οι τιμές διαμερισμάτων υποχώρησαν κατά 5,1%, έναντι 7,5% το 2014 και 10,9% το 2013.
Από την άλλη πλευρά, η ανάλυση του Παρατηρητηρίου Τιμών Διαμερισμάτων, που επιμελείται η εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων Geoaxis και παρουσιάστηκε πριν από μερικές ημέρες, δείχνει ότι οι τιμές στην αγορά κατοικίας ήδη στο πρώτο τρίμηνο υποχωρούν κατά 4,5%.
Σ’ αυτό συνετέλεσαν η διαρκής έλλειψη ζήτησης καθώς και οι αυξανόμενες ανάγκες των πολιτών να κεφαλαιοποιήσουν τα περιουσιακά τους στοιχεία. Την ίδια στιγμή, τα στοιχεία από τις τράπεζες είναι απογοητευτικά σε ό,τι αφορά τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων καθώς η ζήτηση είναι ανύπαρκτη.
Είναι χαρακτηριστικό ότι στο διάστημα Ιανουάριος-Μάρτιος 2016, έχουν εκταμιευθεί λιγότερα από 30 εκατ. ευρώ, όταν την περίοδο 2004-2010 οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ήταν κοντά στο 1 δισ. ευρώ τον μήνα, δηλαδή 40 εκατ. ευρώ τη μέρα και ο μέσος όρος δανείου ήταν περί τα 120.000 ευρώ.
Αυστηρά κριτήρια
Στο πρώτο τρίμηνο του 2016, λοιπόν, τα 25 εκατ. ευρώ αντιστοιχούν σε νέα στεγαστικά δάνεια 350.000 ευρώ ημερησίως. Δηλαδή όλες οι τράπεζες μέσω των πανελλαδικών τους δικτύων χορηγούν μόλις 5-6 δάνεια και το μέσο ποσό που χορηγείται δεν ξεπερνά τα 70.000 ευρώ.
Τραπεζικά στελέχη εκτιμούν ότι η ανύπαρκτη σήμερα ζήτηση σε στεγαστικά δάνεια μπορεί να αυξηθεί αν κλείσει η αξιολόγηση και οι εκταμιεύσεις δανείων στο τέλος του έτους φτάσουν τα 400 εκατ. ευρώ.
Φρένο στις εγκρίσεις νέων στεγαστικών δανείων έχουν βάλει και τα ιδιαίτερα αυστηρά κριτήρια που θέτουν οι τράπεζες στη διαδικασία αξιολόγησης της πιστοληπτικής ικανότητας του υποψήφιου δανειολήπτη.
Πέρα από τα περιουσιακά και εισοδηματικά κριτήρια, εξετάζεται και η σταθερότητα της εργασίας –η εργασία στο Δημόσιο ή σε κλάδους που έχουν πληγεί λιγότερο από την κρίση- καθώς βελτιώνει σημαντικά το προφίλ του υποψηφίου που θα πρέπει να μπορεί να καλύψει με δικούς του πόρους το 35-40% της αξίας του ακίνητου (σύμφωνα με την εκτίμηση του μηχανικού της τράπεζας).
Σημειώνεται ότι τα μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα των στεγαστικών δανείων («κόκκινα» και υποψήφια να… κοκκινίσουν) είναι κοντά στα 40 δισ. ευρώ. Στα τέλη Μαρτίου του 2016 τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων ήταν 66,38 δισ. ευρώ, έναντι 81,1 δισ. ευρώ που ήταν τον Αύγουστο του 2010 όταν και έφτασαν στο ιστορικό υψηλό.
Η υποχώρηση των τιμών στην αγορά κατοικίας την περίοδο 2008-2015 ήταν σωρευτικά εντονότερη στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα έναντι των άλλων μεγάλων πόλεων και των λοιπών περιοχών, στα παλαιότερα και περισσότερων τετραγωνικών ακίνητα που βρίσκονται στις σχετικά ακριβότερες περιοχές της χώρας, όπως υπογραμμίζεται στην έκθεση του διοικητή της ΤτΕ για το 2015.
Ενώ λοιπόν η συνολική υποχώρηση των τιμών των διαμερισμάτων (μέσο επίπεδο) στα χρόνια της κρίσης έφτασε το 41,2%, η ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή δείχνει ότι η Θεσσαλονίκη δέχθηκε το μεγαλύτερο πλήγμα με -45,4% και ακολούθησε η Αθήνα με -43,4% Στις άλλες μεγάλες πόλεις οι τιμές υποχώρησαν 39,2% και οι λοιπές περιοχές 36,9%. Σε ό,τι αφορά την παλαιότητα, οι τιμές των ακίνητων ηλικίας ώς 5 ετών, τα οποία χαρακτηρίζονται «νέα», υποχώρησαν 39,6% έναντι 42,2% των «παλαιών» ηλικίας άνω των πέντε ετών.
Η τάση πάντως των υποψήφιων αγοραστών είναι να αναζητούν μικρότερα και παλαιότερα ακίνητα -τα οποία ωστόσο δεν χρειάζονται ιδιαίτερες επισκευές– και η τιμή τους κυμαίνεται κοντά στα 120.000 ευρώ και «διεκδικούν» ένα δάνειο που θα καλύπτει τουλάχιστον το 60% της αξίας.
