Η νέα γεωπολιτική ένταση στη Μέση Ανατολή δεν αποτελεί ακόμη ένα εξωτερικό γεγονός χωρίς εσωτερικές επιπτώσεις. Αντιθέτως, λειτουργεί ως επιταχυντής ήδη υπαρχουσών πιέσεων στην ευρωπαϊκή και κατ’ επέκταση στην ελληνική οικονομία. Η άνοδος του ενεργειακού κόστους, η επιμονή του πληθωρισμού και το αυξημένο κόστος χρήματος συνθέτουν ένα περιβάλλον που επηρεάζει άμεσα την κατανάλωση, τις επενδύσεις και τελικά την αγορά ακινήτων.
Η αγορά ακινήτων συνήθως δεν αντιδρά με απότομες μεταβολές. Αντιδρά πρώτα με επιβράδυνση. Σε ένα περιβάλλον αυξημένης αβεβαιότητας, υψηλότερου κόστους δανεισμού και πιεσμένων οικογενειακών προϋπολογισμών, η αγορά αρχίζει να δείχνει σημάδια κόπωσης μέσω λιγότερων συναλλαγών, μεγαλύτερου χρόνου πώλησης, δυσκολότερης απορρόφησης νέων ακινήτων και ισχυρότερης πίεσης στις υπερτιμημένες περιοχές ή στα ακίνητα καθαρά επενδυτικού χαρακτήρα.
Αρα, το πρώτο πιθανό φαινόμενο δεν είναι η απότομη πτώση τιμών σε όλη την αγορά, αλλά μια σταδιακή διόρθωση σε επιμέρους τμήματα της αγοράς, κυρίως όπου οι τιμές έχουν ανέβει ταχύτερα από τα εισοδήματα ή στηρίζονται έντονα σε ξένη ζήτηση, τουριστική δυναμική ή προσδοκίες υπεραξίας. Το εάν η επιβράδυνση θα μετατραπεί σε ουσιαστική πτώση τιμών, θα εξαρτηθεί από τη διάρκεια της κρίσης, από την πορεία των επιτοκίων και από το αν η αβεβαιότητα περάσει στην απασχόληση και στην τραπεζική χρηματοδότηση. Η σχέση ακινήτων και επιτοκίων παραμένει κρίσιμη, ιδίως σε αγορές όπου η πρόσβαση σε δανεισμό επηρεάζει άμεσα τη ζήτηση.
Ο κίνδυνος γενικευμένης οικονομικής κρίσης δεν μπορεί να αποκλειστεί, αλλά αυτή τη στιγμή δεν είναι το επικρατέστερο σενάριο. Το πιο πιθανό είναι ένα διάστημα έντονης οικονομικής πίεσης, με ακριβότερη ενέργεια, πιο επίμονο πληθωρισμό, νευρικότητα στις αγορές και επιβράδυνση στην αγορά ακινήτων. Οι τιμές των ακινήτων δεν αποκλείεται να δεχθούν πίεση, αλλά πιθανότερο είναι να προηγηθεί πτώση της ζήτησης και «πάγωμα» συναλλαγών παρά μια άμεση οριζόντια κατάρρευση. Οι τράπεζες δεν δείχνουν σήμερα να βρίσκονται σε φάση συστημικού κινδύνου, όμως μια μακρά περίοδος γεωπολιτικής και οικονομικής πίεσης θα μπορούσε να επηρεάσει αρνητικά και τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα.
Με λίγα λόγια, το στοίχημα δεν είναι μόνο αν θα τελειώσει σύντομα ο πόλεμος. Είναι αν η διεθνής οικονομία θα προλάβει να απορροφήσει το σοκ προτού περάσει βαθύτερα σε κοινωνίες, επιχειρήσεις, τράπεζες και τελικά στην καθημερινότητα των πολιτών. Σε αυτό το πλαίσιο, δεν επηρεάζονται όλα τα ακίνητα με τον ίδιο τρόπο. Τα ακίνητα που καλύπτουν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες εμφανίζουν μεγαλύτερη ανθεκτικότητα, καθώς στηρίζονται σε ουσιαστική ζήτηση. Αντίθετα, τα ακίνητα που απευθύνονται κυρίως σε επενδυτές -εκτός του πλαισίου της Golden Visa- είναι εκείνα που εμφανίζουν τη μεγαλύτερη ευαισθησία σε περιόδους αβεβαιότητας.
Η επενδυτική ζήτηση είναι από τη φύση της πιο ευμετάβλητη. Εξαρτάται από την απόδοση, τις προσδοκίες υπεραξίας και το ευρύτερο οικονομικό κλίμα. Σε περιβάλλον αυξημένου ρίσκου, περιορίζεται πρώτη. Αυτό σημαίνει ότι συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς ενδέχεται να δεχθούν πιέσεις, όχι απαραίτητα με οριζόντια πτώση τιμών, αλλά με δυσκολία απορρόφησης και σταδιακή διόρθωση.
Ενα άλλο κρίσιμο στοιχείο που διαμορφώνει τη μελλοντική πορεία είναι το αυξανόμενο κόστος κατασκευής. Τα τελευταία χρόνια, οι τιμές οικοδομικών υλικών και ενέργειας έχουν καταγράψει σημαντικές αυξήσεις, επηρεάζοντας άμεσα το κόστος ανάπτυξης νέων έργων. Αυτό σημαίνει ότι η διαμόρφωση των τιμών πώλησης στο εξής δεν θα καθορίζεται κυρίως από τη ζήτηση, αλλά σε σημαντικό βαθμό από το κόστος κατασκευής.
Αρα, ακόμη και σε ένα περιβάλλον επιβράδυνσης της ζήτησης, οι τιμές δεν μπορούν να προσαρμοστούν εύκολα προς τα κάτω, καθώς το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος λειτουργεί ως «κατώφλι» τιμών. Η αγορά εισέρχεται έτσι σε μια νέα φάση, όπου η ισορροπία δεν θα διαμορφώνεται μόνο από την αγοραστική δυνατότητα, αλλά και από τους περιορισμούς της προσφοράς.
Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, η ελληνική οικονομία και το τραπεζικό σύστημα εμφανίζουν σήμερα μεγαλύτερη σταθερότητα σε σχέση με την προηγούμενη δεκαετία. Αυτό αποτελεί έναν σημαντικό παράγοντα ανθεκτικότητας για την αγορά ακινήτων. Ωστόσο, η ανθεκτικότητα αυτή δεν είναι απεριόριστη. Η χαμηλή αγοραστική δύναμη, η εξάρτηση από εξωτερικούς επενδυτές και η αύξηση του κόστους ζωής δημιουργούν ένα περιβάλλον όπου η αγορά δεν μπορεί να συνεχίσει να αναπτύσσεται με τους ίδιους ρυθμούς.
Το βασικό ερώτημα δεν είναι αν θα υπάρξει άμεση πτώση τιμών. Το βασικό ερώτημα είναι αν η αγορά ακινήτων μπορεί να συνεχίσει να λειτουργεί σε απόσταση από την πραγματική οικονομία. Η απάντηση, με βάση τα σημερινά δεδομένα, είναι ότι αυτή η απόσταση σταδιακά περιορίζεται.
Η αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια φάση εξορθολογισμού, όπου η ζήτηση γίνεται πιο επιλεκτική, οι επενδύσεις πιο προσεκτικές και οι τιμές πιο συνδεδεμένες με τα θεμελιώδη μεγέθη της οικονομίας. Σε αυτό το περιβάλλον, η αγοραστική δύναμη των πολιτών δεν αποτελεί απλώς έναν δείκτη. Αποτελεί τον βασικό παράγοντα που θα καθορίσει τη μελλοντική ισορροπία της αγοράς. Γιατί, τελικά, καμία αγορά ακινήτων δεν μπορεί να αναπτυχθεί διατηρήσιμα όταν η κοινωνία που τη στηρίζει βρίσκεται στις τελευταίες θέσεις της Ευρωπαϊκής Ενωσης σε κατά κεφαλήν ΑΕΠ και αγοραστική δύναμη.
*Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates
-320x213.png)
