Απαντήσεις σε μια στεγαστική κρίση «χωρίς προηγούμενο» με σοβαρές κοινωνικές επιπτώσεις επιχείρησε να δώσει χθες η Κομισιόν, παρουσιάζοντας το ευρωπαϊκό Σχέδιο για Προσιτή Στέγαση. Σε πόλεις όπως η Λισαβόνα, όπου το ενοίκιο αντιστοιχεί στο 116% του μέσου μισθού, ή η Βαρκελώνη (74%), η κατάσταση θεωρείται πλέον οριακή.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Κομισιόν, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά περισσότερο από 60% στην Ε.Ε. μεταξύ 2013 και 2024, σε αντίθεση με τη σαφώς χαμηλότερη αύξηση των εισοδημάτων των νοικοκυριών.
Ταυτόχρονα, το μέσο ενοίκιο κατέγραψε άνοδο άνω του 20%, ενώ οι επενδύσεις στην προσφορά κατοικιών μειώνονται συστηματικά την τελευταία δεκαετία. Η Επιτροπή διαπιστώνει ότι η προσφορά δεν έχει συμβαδίσει με τη ζήτηση, εξαιτίας του υψηλού κόστους κατασκευής, της έλλειψης καινοτομίας, των ελλείψεων σε εξειδικευμένο εργατικό δυναμικό και της υπερβολικής γραφειοκρατίας.
Πλέον η στεγαστική κρίση πλήττει όχι μόνο τα χαμηλά εισοδήματα, αλλά ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά μεσαίου εισοδήματος. Εργαζόμενοι σε βασικές υπηρεσίες –εκπαιδευτικοί, νοσηλευτές, πυροσβέστες, αστυνομικοί– αδυνατούν να ζήσουν στις κοινότητες όπου υπηρετούν. Νέοι αναγκάζονται να αναβάλουν σπουδές, εργασία ή οικογένεια, ενώ αυξάνονται οι κίνδυνοι αστεγίας.
Η κρίση πλήττει εντονότερα τις μεγάλες πόλεις και τους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, όπου οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις απορροφούν έως και το 20% του στεγαστικού αποθέματος. Αντίθετα, αγροτικές και απομακρυσμένες περιοχές αντιμετωπίζουν πτώση τιμών, εγκατάλειψη και δυσκολία πρόσβασης σε βασικές υπηρεσίες.
Η Ευρώπη οφείλει να απαντήσει σε αυτήν την κοινωνική κρίση. Σύμφωνα με εκτιμήσεις της Επιτροπής, η Ευρωπαϊκή Ενωση θα χρειαστεί περισσότερα από δύο εκατομμύρια κατοικίες ετησίως, έναντι περίπου 1,6 εκατομμυρίων που κατασκευάζονται σήμερα. Αυτό σημαίνει ονομαστική προσθήκη περίπου 650.000 νέων κατοικιών κάθε χρόνο, με το ετήσιο κόστος να υπολογίζεται στα €150 δισ.
Το σχέδιο της Επιτροπής περιλαμβάνει ένα πακέτο χρηματοδότησης €43 δισ. για κατασκευή και ανακαίνιση κατοικιών, επιπλέον €10 δισ. ευρώ μέσω InvestEU, τη δημιουργία Πανευρωπαϊκής Πλατφόρμας Επενδύσεων σε συνεργασία με την ΕΤΕπ και εθνικές (αναπτυξιακές) τράπεζες, την τροποποίηση των κανόνων κρατικών ενισχύσεων για ευκολότερη χρηματοδότηση κοινωνικής και προσιτής στέγασης, καθώς και την ανακατεύθυνση πόρων από τα Ταμεία Συνοχής, με €1,5 δισ. ήδη δεσμευμένα. Τα κράτη-μέλη έχουν προθεσμία έως το τέλος του 2025 για να προσαρμόσουν τα εθνικά τους προγράμματα.
Η Κομισιόν προτείνει την αντιμετώπιση βραχυχρόνιων μισθώσεων (τύπου Airbnb) σε περιοχές με πίεση στη στέγαση με συγκεκριμένη νομοθετική ρύθμιση. Για τον σκοπό αυτό, πρόκειται να παρουσιάσει σχετικό νομοσχέδιο το τέταρτο τρίμηνο του 2026.
Σκοπός θα είναι η αντιμετώπιση της κερδοσκοπίας στην αγορά στέγασης, με τη δράση να περιλαμβάνει ανάλυση των τιμών στέγασης και των κερδοσκοπικών πρακτικών, με στόχο την αύξηση της διαφάνειας και την προώθηση μη κερδοσκοπικών μοντέλων στέγασης. Η Επιτροπή θα προωθήσει τη διαφάνεια στις συναλλαγές ακινήτων. Τα κράτη-μέλη αναμένεται να υιοθετήσουν φορολογικά μέτρα και να υποστηρίξουν μη κερδοσκοπικούς παρόχους στέγασης.
Νέο Ευρωπαϊκό Μπάουχαους
Στο σχέδιο οικονομικά προσιτής στέγασης προβλέπεται και η αξιοποίηση του Νέου Ευρωπαϊκού Μπάουχαους (NEB).
Οι δράσεις και οι εργαλειοθήκες του NEB της Επιτροπής επικεντρώνονται στην καλύτερη προσαρμογή των κατοικιών των πολιτών στην κλιματική αλλαγή και στους κινδύνους, μέσω της καλύτερης χρήσης πόρων και κυκλικών πρακτικών (ως προς την αύξηση της διαχείρισης των υδάτων και την ανακύκλωση των δομικών υλικών).
Επίσης, το σχέδιο προβλέπει την επέκταση της Ακαδημίας NEB, η οποία εγκαινιάστηκε τον Απρίλιο του 2024 και αποσκοπεί στην αναβάθμιση των δεξιοτήτων και την επανειδίκευση των εργαζομένων στον κατασκευαστικό τομέα. Στόχος, πράσινη και ψηφιακή μετάβαση, με τη δημιουργία ενός δικτύου κόμβων κατάρτισης σε ολόκληρη την Ευρώπη, με έμφαση στη βιώσιμη, βιολογική και κυκλική κατασκευή. Επί του παρόντος, υπό την ηγεσία μιας κοινοπραξίας 14 εταίρων παρέχεται προσβάσιμη, υψηλής ποιότητας κατάρτιση για όλα τα επίπεδα του οικοσυστήματος κατασκευών, συνδέοντας τους παρόχους εκπαίδευσης με τις ανάγκες της βιομηχανίας.
Το χαμένο στοίχημα για τους αστέγους
Ευρωπαϊκή έρευνα δείχνει ότι, ειδικά στις μεγάλες πόλεις, ένας στους δύο πολίτες (51%) προτάσσει την έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης ως το βασικότερο πρόβλημα. Δεύτερο, με ποσοστό 33%, αναδεικνύεται το πρόβλημα της ανεργίας και των ευκαιριών απασχόλησης, ενώ ποσοστό 32% εκτιμά ότι προέχει να αντιμετωπιστούν η φτώχεια και η αστεγία. Αλλο ένα χαμένο στοίχημα της Ε.Ε. Σήμερα στην Ε.Ε. των «27» ζουν πάνω από ένα εκατομμύριο άστεγοι, εκ των οποίων 400.000 είναι παιδιά, ενώ περίπου 20% των κατοικιών πανευρωπαϊκά παραμένουν αναξιοποίητες. Τα στοιχεία αυτά αποδεικνύουν πόσο ουτοπική ήταν η δέσμευση των «27» της Ε.Ε. στον κοινό στόχο για την εξάλειψη του φαινομένου των αστέγων στην Ευρώπη έως το 2030. Αλλωστε, το απόθεμα κατοικιών της Ε.Ε. που διατίθενται για κοινωνική στέγαση δεν ξεπερνά το 6%-7% του συνόλου.
Η ζήτηση κατοικιών αναμένεται να αυξηθεί περισσότερο από 2 εκατομμύρια μονάδες ετησίως, όταν οι οικοδομικές άδειες έχουν μειωθεί πάνω από 20% την περίοδο από το 2021 και μετά. Για να γεφυρωθεί το χάσμα προσφοράς-ζήτησης κατά την επόμενη δεκαετία, η Επιτροπή εκτιμά ότι στην Ε.Ε. θα χρειαστεί να προστίθενται περίπου 1,6 εκατομμύρια κατοικίες ετησίως. Δεσμεύεται, δε, ότι το 2026 θα υποβάλει ανάλυση της δυναμικής των τιμών των κατοικιών, συμπεριλαμβανομένων των διαθέσιμων αποδεικτικών στοιχείων για τα πρότυπα κερδοσκοπίας, τα κενά δεδομένων και τις οικονομικές συνέπειες, καθώς και προτάσεις για επακόλουθες δράσεις, όπου απαιτείται. Θα συνεργαστεί επίσης με τις δημόσιες αρχές για την αύξηση της διαφάνειας στη στεγαστική αγορά.
Μέχρι στιγμής έχει κινητοποιήσει επενδύσεις που σχετίζονται με τη στέγαση, ύψους τουλάχιστον 43 δισ. ευρώ, και για πρώτη φορά έχει εντάξει σε αυτές και πόρους στο πλαίσιο της πολιτικής συνοχής, ύψους 4,4 δισ. ευρώ, του Ευρωπαϊκού Κοινωνικού Ταμείου. Ειδικότερα: Εκτός από τον μηχανισμό ανάκαμψης και ανθεκτικότητας στηρίζει επενδύσεις και μεταρρυθμίσεις στον τομέα της στέγασης, συνολικού ύψους 19,6 δισ. ευρώ (6,3 δισ. ευρώ σε επιχορηγήσεις και 13,3 δισ. ευρώ σε δάνεια). Στις πηγές χρηματοδότησης εντάσσονται επίσης:
■ Το ταμείο InvestEU, το οποίο προωθεί τις δημόσιες και ιδιωτικές επενδύσεις μέσω εγγύησης από τον προϋπολογισμό της Ε.Ε. (περίπου 7 δισ. ευρώ έχουν κινητοποιηθεί μέχρι στιγμής) και παρέχει στήριξη για την ανάπτυξη τοπικών έργων (25 εκατ. ευρώ μέχρι στιγμής) μέσω του συμβουλευτικού κόμβου InvestEU.
■ Το πρόγραμμα LIFE, το οποίο έχει διαθέσει μέχρι στιγμής 138 εκατ. ευρώ για δραστηριότητες διείσδυσης στην αγορά και ανάπτυξης ικανοτήτων και
■ Το πρόγραμμα «Ορίζων Ευρώπη», το οποίο έχει επενδύσει μέχρι στιγμής 540 εκατ. ευρώ για την έρευνα και την καινοτομία.
Επίσης, η Επιτροπή θα κινητοποιήσει νέες επενδύσεις στη στέγαση στο πλαίσιο του παρόντος ΠΔΠ, συμπεριλαμβανομένων πρόσθετων επενδύσεων ύψους 10 δισ. ευρώ που εκτιμάται ότι θα πραγματοποιηθούν το 2026 και το 2027 στο πλαίσιο του InvestEU και τουλάχιστον 1,5 δισ. ευρώ από προτάσεις των κρατών-μελών και των περιφερειών για τον αναπρογραμματισμό των Ταμείων Συνοχής στο πλαίσιο της ενδιάμεσης επανεξέτασης. Πρόσθετη στήριξη θα προέλθει επίσης από το Κοινωνικό Ταμείο για το Κλίμα για επενδύσεις στην ενεργειακή απόδοση και την ανακαίνιση κτιρίων και την καθαρή θέρμανση και ψύξη.
Το ελληνικό προβάδισμα στη στεγαστική κρίση
Εάν η πρόσβαση στη στέγαση και σε κατοικίες με προσιτή τιμή συμβάλλει στη συνολική βελτίωση του βιοτικού επιπέδου και στην κοινωνική συνοχή, τα στοιχεία για την Ελλάδα που επεξεργάστηκε η Ευρωπαϊκή Επιτροπή και παρουσιάζει σήμερα το Παρατηρητήριο Συνοχής της «Εφ.Συν.», από όποια πλευρά κι αν τα δει κανείς, όσες φορές κι αν προσπαθήσει να τα «διαβάσει», μας οδηγούν στο ίδιο συμπέρασμα:
H Eλλάδα κατατάσσεται άλλοτε στη χειρότερη κι άλλοτε στη λιγότερο… χειρότερη (μετά τη Βουλγαρία) θέση ως προς την εξασφάλιση στέγης σε προσιτή τιμή, στέγης που θερμαίνεται επαρκώς τον χειμώνα και για την οποία η αποπληρωμή του τραπεζικού δανείου ή η καταβολή του ενοικίου δεν αποτελεί πηγή ανασφάλειας.
Οταν, σύμφωνα με τα στοιχεία της Εurostat για το 2024, μόνο το 9% των ανθρώπων στην Ε.Ε. ζούσαν σε νοικοκυριά με οφειλές σε λογαριασμούς στεγαστικών δανείων, ενοικίων ή κοινής ωφέλειας, η Ελλάδα είχε το υψηλότερο μερίδιο, 43%, και με μεγάλη απόσταση από τη δεύτερη χειρότερη θέση που κατέχει η Βουλγαρία, με 19%, και την τρίτη χειρότερη που έχει η Ρουμανία με 15%. Τα χαμηλότερα μερίδια παρατηρήθηκαν στην Τσεχία (3%), ακολουθούμενη από την Ολλανδία και την Πολωνία (και οι δύο 4%).
Επίσης, αν και οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά την περίοδο 2010-2024, το μερίδιο των ανθρώπων που ζουν σε νοικοκυριά με οφειλές σε λογαριασμούς στεγαστικών δανείων, ενοικίων ή κοινής ωφέλειας μειώθηκε στην Ε.Ε. από 12% το 2010 σε 9% το 2024. Τα μερίδια μειώθηκαν σε 20 χώρες της Ε.Ε. και αυξήθηκαν σε 7. Η μεγαλύτερη μείωση παρατηρήθηκε στην Κροατία (από 30% το 2010 σε 9% το 2024), ενώ η μεγαλύτερη αύξηση παρατηρήθηκε στην Ελλάδα (από 31% σε 43%).
Το χειρότερο όμως είναι αυτό που καταγράφεται στο διάγραμμα 1 και αποτελεί επεξεργασία στοιχείων της Eurostat για τις τιμές κατοικιών, τα ενοίκια, το εισόδημα και τον πληθωρισμό από το 2000 έως και το 2024. Oι τιμές της στέγης, που άρχισαν να απογειώνονται επικίνδυνα από την έλευση της κυβέρνησης Μητσοτάκη το 2019, εκτοξεύτηκαν το 2024 σε τέτοια ύψη που αναπόφευκτα θυμίζουν τη στεγαστική φούσκα με την πορεία των περίφημων ενυπόθηκων δανείων (subprime loans) στις ΗΠΑ και την άνοδο που αποτέλεσε την αφορμή για τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008.
Φυσικά, τα μεγέθη δεν είναι συγκρίσιμα, αλλά τα συγκεκριμένα νούμερα και ειδικότερα η εντυπωσιακή αυτονόμηση της ανόδου των τιμών στέγης την τελευταία πενταετία δεν οφείλεται μόνο στην άνθηση της οικοδομικής δραστηριότητας -η οποία, παρεμπιπτόντως, δεν επανήλθε στα επίπεδα του 2008- αλλά κυρίως σε μια κυβερνητική στρατηγική ενθάρρυνσης της ιδιοκτησίας και των υψηλών τιμών στην αγορά. Στη σειρά φορολογικών απαλλαγών για να ανέβει η αγορά ακινήτων συμπεριλαμβάνεται η απαλλαγή από ΦΠΑ για τις νέες άδειες, η μείωση της φορολογίας μεταβιβάσεων, η απουσία μέτρων για τον έλεγχο και τον περιορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης, οι ρυθμίσεις για τη «χρυσή βίζα» προς προσέλκυση επενδυτών και η εν γένει άκρατη και ανέλεγκτη υπερτουριστικοποίηση.
Αν και το στεγαστικό -όπως επιβεβαιώνει και η χθεσινή παρέμβαση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής με την ανακοίνωση του Ευρωπαϊκού Σχεδίου Προσιτής Στέγασης, την οποία χαιρέτισε και η Συνομοσπονδία Ευρωπαϊκών Συνδικάτων- είναι πρόβλημα πανευρωπαϊκό, στην Ελλάδα το κόστος αυτών των πολιτικών που συνέδεσαν τους ρυθμούς ανάπτυξης κυρίως με την αύξηση των τιμών στα ακίνητα επιβάρυνε τις πλάτες των ενοικιαστών και μάλιστα σε υπερδιπλάσιο ποσοστό (37,5%) από το αντίστοιχο μέσο ποσοστό στην Ε.Ε. των 27 (16,2%).
■ Συντελεστές του «Παρατηρητηρίου Συνοχής» της «Εφ.Συν.» είναι οι Χριστίνα Κοψίνη, Αλέξανδρος Χασάνι, Γιάννης Κιμπουρόπουλος.
Το δημοσίευμα αυτό έχει παραχθεί στο πλαίσιο του έργου EuSEE (πολιτικές συνοχής της Ε.Ε. στη ΝΑ Ευρώπη) το οποίο συγχρηματοδοτείται από την Ευρωπαϊκή Ενωση. Οι απόψεις και θέσεις που διατυπώνονται σε αυτό εκφράζουν μόνο τον/τη συντάκτη/ρια, δεν αντικατοπτρίζουν απαραίτητα εκείνες της χορηγούσας αρχής και η Ευρωπαϊκή Ενωση δεν φέρει καμία ευθύνη γι’ αυτές.
