Δεν έχει τόσο σημασία τι ακριβώς λέει, αλλά ποιος το λέει. Ο λόγος για την τελευταία έκθεση του ερευνητικού επιτελείου της Morgan Stanley (MS) για την Ελλάδα, που «τρόμαξε» ακόμα και τους ακραιφνείς οπαδούς της «ελεύθερης αγοράς» και τις αντίστοιχες ενημερωτικές ιστοσελίδες.
Παρότι η αμερικανική επενδυτική τράπεζα συντάσσει τα reports της με τον συλλογικό νου της στους επενδυτές και, τελικά, στους δυνητικούς πελάτες της, η επισήμανσή της για τον «εκτροχιασμό» της αγοράς ακινήτων, ιδιαίτερα της αγοράς κατοικιών προς ενοικίαση, αναγνωρίζει τη μείζονα οικιστική κρίση -και εν τέλει κρίση επιβίωσης- που έχει προκαλέσει στη χώρα η αλόγιστη ενθάρρυνση του real estate και της απληστίας που το συνοδεύει από την κυβέρνηση Μητσοτάκη, από το 2019 και μετά. Η Morgan Stanley δεν επικρίνει φυσικά την κυβέρνηση Μητσοτάκη, αντιθέτως εκτιμά ότι οι προοπτικές της οικονομίας είναι θετικές για φέτος, προβλέποντας αύξηση του ΑΕΠ κοντά στην πρόβλεψη της Κομισιόν (2,2%), αν και για το 2026 η εκτίμησή της αποκλίνει προς τα κάτω από αυτήν των Βρυξελλών (1,8% έναντι 2,3%).
Βάση της ανάπτυξης, το Ταμείο Ανάκαμψης και η αύξηση των άμεσων ξένων επενδύσεων (αν και η MS φαίνεται να αγνοεί ότι μεγάλο μέρος από τις επενδύσεις αυτές συντελεί στη βασική ανησυχία της, την εκτόξευση του «πληθωρισμού των ενοικίων»). Στα θετικά της ελληνικής οικονομίας η MS περιλαμβάνει τη μείωση της ανεργίας στο χαμηλότερο επίπεδο από το 2009, στα αρνητικά μιαν επιβράδυνση της ιδιωτικής κατανάλωσης και φυσικά των καθαρών εξαγωγών, που θα παραμείνουν αρνητικές την περίοδο 2025-2026, δηλαδή θα συμβάλουν σε ένα ακόμη μεγαλύτερο έλλειμμα του ισοζυγίου τρεχουσών συναλλαγών (4,5 δισ. ευρώ σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας το α’ τρίμηνο του έτους, αυξημένο κατά 700 εκατ. και πλέον σε σχέση με το ίδιο τρίμηνο πέρσι).
«Παρότι ο συνολικός πληθωρισμός στην Ελλάδα έχει μειωθεί στο 2,1% ετησίως το 2025, από 2,7% το 2024, ο πληθωρισμός των ενοικίων εξακολουθεί να αυξάνεται, έχοντας φτάσει το 10,5%, έναντι 2,9% στην ευρωζώνη. Περίπου το 35% των νοικοκυριών στην Ελλάδα είναι ενοικιαστές. Τα νοικοκυριά στο χαμηλότερο άκρο της κατανομής του εισοδήματος δαπανούν τουλάχιστον το 22% του διαθέσιμου εισοδήματος για ενοίκιο» αναφέρει η έκθεση της Morgan Stanley. Ο υπολογισμός των ερευνητών της MS ίσως είναι μετριοπαθής, αν πάρουμε υπόψη πως η Τράπεζα της Ελλάδας, στην Εκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας που δημοσιοποίησε προ ημερών, υπολογίζει το μέσο μερίδιο του κόστους στέγασης (= ενοίκιο+λογαριασμοί ρεύματος, νερού, αερίου, θέρμανσης) σε πάνω από 35% το 2023. Το 2024 η μέση αύξηση των ενοικίων ήταν σχεδόν 10%, άρα το μερίδιο είναι βέβαιο πως αυξήθηκε, ενώ για τα νοικοκυριά με χαμηλότερο από το μέσο εισόδημα το κόστος στέγασης φτάνει και το 50%.
Τι ανησυχεί την αμερικανική επενδυτική τράπεζα; Ο συλλογισμός της είναι απλός: μία ακόμα μεγάλη αύξηση θα πλήξει το εισόδημα των φτωχότερων νοικοκυριών, άρα θα μειώσει την κατανάλωση. Η MS θεωρεί συντελεστή της μεγάλης αύξησης των ενοικίων την περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών, καθώς η οικοδομική δραστηριότητα είχε παγώσει στη διάρκεια της κρίσης χρέους και των μνημονίων.
Μερικά 24ωρα πριν από τη Morgan Stanley, η Τράπεζα της Ελλάδας είχε εκφράσει την ίδια ανησυχία, αλλά με πολύ πιο στρογγυλό τρόπο. «Η αύξηση των τιμών των κατοικιών σε συνδυασμό με τη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων, αλλά και το αυξημένο λειτουργικό κόστος τους, συνέβαλαν τα τελευταία έτη στην όξυνση του στεγαστικού ζητήματος», ανέφερε στην Εκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, στο κεφάλαιο «Κίνδυνος τιμών κατοικιών για τα νοικοκυριά». Η ΤτΕ εκφράζει την αισιοδοξία ότι το οικιστικό απόθεμα θα αυξηθεί χάρη στις άμεσες ξένες επενδύσεις από τις οποίες σχεδόν οι μισές (2,75 δισ., σε σύνολο 5,9 δισ. πέρσι) τοποθετούνται στα ακίνητα, στα προγράμματα «Σπίτι μου» και την αύξηση των εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες. Για το απόθεμα ακινήτων που έχουν οι τράπεζες, οι servicers (από κατασχέσεις έναντι «κόκκινων» δανείων), αλλά και το Δημόσιο δεν αναφέρει κάτι η ΤτΕ.
Εχει όμως σημασία ότι στο ειδικό παράρτημα της έκθεσης που αφορά τα «δάνεια για οικιστικά ακίνητα», καταγράφεται η συμβολή της κλειστής στρόφιγγας των ανακεφαλαιοποιημένων με δημόσιο χρήμα τραπεζών στην όξυνση της οικιστικής κρίσης, που φυσικά παρασύρει και τα ενοίκια: την περίοδο 2021-2024 οι τράπεζες, αν και με αυξανόμενο από χρόνο σε χρόνο ρυθμό, εκταμίευσαν μόλις 4 δισ. ευρώ σε στεγαστικά δάνεια. Πριν από 20 χρόνια, την τετραετία 2005-2008 είχαν δώσει στεγαστικά δάνεια ύψους περίπου 48 δισ. ευρώ! Αν οι ερευνητές της MS πρόσθεταν κι αυτό το στοιχείο, ίσως το εύρημα του «μισθωτικού πυρετού» έβρισκε μια πιο ολοκληρωμένη εξήγηση.
