Η σκοτεινή πλευρά των μέτρων της κυβέρνησης για τα ακίνητα

Καθώς πλέον τα μεταμνημονιακά δεσμά χαλαρώνουν, η κυβέρνηση προχωρά σε διορθωτικά μέτρα αναβίωσης της οικοδομικής δραστηριότητας που σχεδόν εκμηδενίστηκε στη διάρκεια της κρίσης ως αποτέλεσμα της υπερβάλλουσας εισοδηματικής μείωσης, της πιστωτικής ανυπαρξίας και της υπερφορολόγησης, επιτείνοντας τον φαύλο κύκλο της κρίσης. Τα μέτρα αυτά αναμένεται ότι θα αυξήσουν την απασχόληση και θα τονώσουν μια σειρά κλάδων που συνδέονται με την οικοδομή.

Ενα μέρος της μείωσης του κόστους της οικοδομής λόγω της αναστολής του ΦΠΑ αναμένεται να το καρπωθούν οι αγοραστές, ενώ το υπόλοιπο θα το «απορροφήσουν» οι εργολάβοι μέσω της ανόδου των τιμών. Η άνοδος της τιμής των ακινήτων θεωρείται ότι με τη σειρά της θα βελτιώσει και το ενεργητικό των τραπεζών και την τιμή πώλησης των πακέτων στεγαστικών δανείων σε funds.

Κάποια από τα μέτρα που προτείνονται είναι θετικά, όπως η δρομολογημένη ήδη από την κυβέρνηση ΣΥΡΙΖΑ μείωση του ΕΝΦΙΑ και η επιχορήγηση των υπηρεσιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίων, που θα συμβάλει στη βελτίωση της εικόνας των πόλεων.

Ομως κάποια άλλα είναι πολύ προβληματικά. Αναφέρομαι στην τριετή αναστολή του ΦΠΑ στα ακίνητα –που δημιούργησε μια υπερβολική αισιοδοξία για τα οφέλη που θα επιφέρει στους αγοραστές– και στη χορήγηση ευνοϊκής φορολόγησης για το εισόδημα που προκύπτει στην αλλοδαπή σε εκείνους που θα μεταφέρουν τη φορολογική τους έδρα στην Ελλάδα με την προϋπόθεση ότι θα επενδύσουν πάνω από 500.000 ευρώ σε ακίνητα ή αλλού.

Η τριετής αναστολή του ΦΠΑ θα έχει αρνητικές συνέπειες για το μέλλον των κατασκευών, για τα δημοσιονομικά και για την οικονομική μας ανάπτυξη. Η προσωρινότητα του μέτρου είναι εξαιρετικά πιθανό να οδηγήσει σε αύξηση της φοροδιαφυγής στην αλυσίδα αξίας της οικοδομής, καθώς οι εργολάβοι δεν θα έχουν δυνατότητα συμψηφισμού του ενδιάμεσου ΦΠΑ που έχουν καταβάλει με τον τελικό ΦΠΑ. Επίσης, θα δώσει σημαντική ώθηση για την ανέγερση ακινήτων εντός της προσεχούς τριετίας, ακόμα και αυτών που θα έρχονταν σταδιακά σε βάθος 5, ίσως και 6 και 7 χρόνων, ώστε να επωφεληθούν της αναστολής. Καθώς αυτή η χρονική ανακατανομή δεν θα συνοδευτεί από αύξηση του παραγόμενου προϊόντος (αλλιώς θα είχαμε μια επιπλέον φούσκα ακινήτων), όταν αποσυρθεί το μέτρο θα ακολουθήσει κατακόρυφη πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας.

Οταν σε 3 χρόνια θα ολοκληρώνεται η διάρκεια του μέτρου, δύο τινά θα συμβούν: ή θα εγκαταλειφθεί, οπότε θα έχουμε μια ξαφνική και εντυπωσιακή πτώση, με αποτέλεσμα νέα ύφεση, είτε θα παραταθεί, με αποτέλεσμα τη δημιουργία φούσκας ακινήτων και απώλεια και άλλων κρατικών εσόδων και τελικά μια μεγάλη ύφεση, καθώς κάποια στιγμή αναπότρεπτα το μέτρο θα αποσυρθεί.

Το κυριότερο είναι ότι το μέτρο αυτό δίνει λάθος μήνυμα στην αγορά και στρέφει τη χώρα για άλλη μια φορά στα ακίνητα, κινητροδοτώντας τα παντοιοτρόπως και μειώνοντας αντιστοίχως δράσεις βιομηχανικής και τεχνο-καινοτομικής ανάπτυξης. Η καταφυγή στην οικοδομή ως τρόπος αύξησης του ΑΕΠ υπήρξε λιγότερο ή περισσότερο μια σταθερά της μεταπολεμικής οικονομικής μας ιστορίας, με εξάρσεις ιδίως μεταξύ 1955-1972 και 1995-2008, αλλά με πολύ κακά αποτελέσματα.

Η προσωρινή αναστολή του ΦΠΑ στα ακίνητα, σε συνδυασμό με τη δυνατότητα που δίνεται σε πολίτες τρίτων χωρών εκτός Ε.Ε. να μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα, εάν επενδύσουν στη χώρα ποσά άνω των 500.000 (σε ακίνητα κ.α.), ουσιαστικά κινητροδοτεί πλούσιους (εκτός Ε.Ε. κατά κύριο λόγο) για την αγορά πολυτελών κατοικιών που θα εμπορευτεί μια κατασκευαστική ελίτ (βλέπε π.χ. το πολυσυζητημένο project του Ελληνικού, καθώς και τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα που αποτελούνται από 1-2 πολυτελή ξενοδοχεία και 100άδες παραθεριστικές κατοικίες).

Μάλιστα, όσοι επωφεληθούν από το μέτρο αυτό θα πληρώνουν 100.000 ευρώ/έτος για το σύνολο του παγκόσμιου εισοδήματός τους. Η πολιτική αυτή είναι γνωστή ως «Beggar thy neighbor»: ουσιαστικά μια πολιτική παρασιτισμού εις βάρος άλλων χωρών, η οποία μπορεί μεν προσωρινά να επιφέρει οφέλη, αλλά, μακροχρόνια, μοιραία προκαλεί αντισταθμιστικούς ανταγωνισμούς, καταλήγει σε διευκόλυνση φοροαποφυγών και επομένως αποδυναμώνει τα κοινωνικά κράτη, διευρύνει ανισότητες, κοινωνικές εντάσεις κ.λπ.

Ο μικρο-εθνικός ορθολογισμός είναι καταστροφικός μακρο-διεθνικά. Μπορεί βέβαια να ειπωθεί ότι η χώρα μας είναι μικρή (policy taker/αποδέκτης πολιτικών), ας αντιμετωπίσουν το πρόβλημα οι «μεγάλοι», αλλά ποιος ικανοποιείται από μια τέτοια αντιμετώπιση;

Εν ολίγοις, η συνάρτηση της αναπτυξιακής πορείας της χώρας με τον τομέα των ακινήτων αποτελεί αδιέξοδη επιλογή, με λαϊκίστικη και παρωχημένη χροιά, που διασφαλίζει σημαντική αλλά μόνο προσωρινή μεγέθυνση του ΑΕΠ, χωρίς όμως να προκαλεί βαθύτερους και αναγκαίους αναπτυξιακούς μετασχηματισμούς, χωρίς να αναβαθμίζει τεχνολογικά τη χώρα και χωρίς να δημιουργεί ποιοτική απασχόληση.

Το μέτρο θα προσφέρει μια δυστυχώς απολύτως προσωρινή ανακούφιση σε ένα μέρος της μεσαίας τάξης (αγοραστές και μικρο-εργολάβους), αλλά τα μεγάλα οφέλη θα κατευθυνθούν κυρίως σε μια κατασκευαστική ελίτ.

Η δική μας πρόταση, λοιπόν, είναι μια μόνιμη και σημαντική μείωση του ΦΠΑ των ακινήτων ώστε να αποφύγουμε υπερβολικές, διαταρακτικές μακροδιακυμάνσεις και απώλειες εσόδων απαραίτητων για την οικονομική ανάπτυξη. Θα ήταν δε ορθότερο, συμπληρωματικά, να υπάρξει και μια ακόμη μεγαλύτερη κλιμακωτή μείωση του ΕΝΦΙΑ υπέρ των μικρότερων περιουσιών.

* Καθηγητής Πανεπιστημίου Μακεδονίας, πρ. γ.γ. Στρατηγικών & Ιδιωτικών Επενδύσεων, υπ. Οικονομίας & Ανάπτυξης