Ανηφορίζουν οι τιμές κατοικιών

Ξεπέρασε το προηγούμενο ιστορικό υψηλό ο δείκτης τιμών κατοικιών για την Αθήνα, ενώ για το σύνολο της χώρας οι τιμές απέχουν πλέον ελάχιστα από το... ρεκόρ.

Ειδικότερα, όπως προκύπτει από την Εκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), η υψηλότερη τιμή του δείκτη για το σύνολο της χώρας παρατηρήθηκε το γ’ τρίμηνο 2008 στο 102,2 και στη συνέχεια ακολούθησε σταθερά καθοδική πορεία, μέχρι το γ’ τρίμηνο 2017 (58,9). Εκτοτε, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων καταγράφει σταθερά ανοδική πορεία, ανερχόμενος σε 99,7 το β’ τρίμηνο 2024, 2,5 μονάδες χαμηλότερα από την υψηλότερη τιμή που έχει λάβει.

Ο δείκτης τιμών κατοικιών για την Αθήνα διαμορφώθηκε το β’ τρίμηνο 2024 σε 105,4 έχοντας ξεπεράσει ήδη το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του (101,4 το β’ τρίμηνο 2008). Αντίστοιχη είναι και η εξέλιξη του επιπέδου των ενοικίων, με τον σχετικό δείκτη να διαμορφώνεται σε 103,2 με βάση τα στοιχεία του γ’ τριμήνου 2024, έναντι 98,7 το γ’ τρίμηνο 2023. Ο δείκτης ενοικίων, σε αντίθεση με τον δείκτη τιμών κατοικιών, παραμένει σημαντικά χαμηλότερα από την υψηλότερη τιμή που έχει λάβει ιστορικά (124,3 το γ’ τρίμηνο 2011).

Αυξητική τάση

Τα στοιχεία της ΤτΕ δείχνουν ότι συνεχίστηκε η αυξητική τάση στις τιμές των οικιστικών ακινήτων το β’ τρίμηνο το 2024, κατά 9,2% σε ετήσια βάση, με επιβραδυνόμενο ρυθμό σε σχέση με τα προηγούμενα τρίμηνα. Ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στα μεγάλα αστικά κέντρα και συγκεκριμένα στην Αθήνα (9,1%), στη Θεσσαλονίκη (12,1%) και σε άλλες μεγάλες πόλεις (7,3%).

Σε ό,τι αφορά τα στεγαστικά δάνεια, οι συνολικές εκταμιεύσεις δανείων με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα μπορεί να παρουσιάζουν αύξηση 16,9% σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2023 (593 εκατ. ευρώ έναντι 508 εκατ. ευρώ), ωστόσο το ύψος των δανείων είναι μικρότερο. Ειδικότερα το α’ 6μηνο του 2024 η μέση εκταμίευση δανείου ανήλθε σε 57,9 χιλιάδες ευρώ έναντι 77,2 χιλιάδες ευρώ το α’ 6μηνο του 2023. Σε κάθε περίπτωση, τα υψηλά επιτόκια έχουν «παγώσει» τη στεγαστική πίστη. Για την περίοδο 2005-2007, η ετήσια ροή στεγαστικών δανείων ανερχόταν ετησίως σε 12 δισ. ευρώ κατά μέσον όρο.

Πάντως σε ό,τι αφορά τις αγοραπωλησίες οικιστικών ακινήτων με χρήση δανείου. αποτελούν μειονότητα παρά το γεγονός ότι οι τράπεζες διαθέτουν ρευστότητα και έχουν την πρόθεση να δώσουν στεγαστικά δάνεια, και 8 στις 10 αιτήσεις εγκρίνονται, «άρα οι αξιόχρεοι πελάτες μπορούν να πάρουν δάνειο», όπως ανέφερε στο πρόσφατο συνέδριο της Prodexpo ο Παντελής Μαραβέας, στέλεχος της Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος, προσθέτοντας ότι «πρέπει να δούμε τι πιστεύουν οι υποψήφιοι αγοραστές, αρκετοί νομίζουν ότι δεν μπορούν να πάρουν δάνειο».

Οι προϋποθέσεις για να πάρει κάποιος δάνειο είναι η σταθερή εργασία, το δηλωθέν εισόδημα ώστε να μπορεί να καλύψει τόσο τις ανάγκες της οικογένειάς του όσο και τις δόσεις του δανείου. Σημειώνεται πως η δόση πρέπει να κυμαίνεται στο 40%-50% των συνολικών εισοδημάτων.

Πέραν της δόσης που μπορεί να καλύψει κάποιος, η αγορά πρώτης κατοικίας σχετίζεται και με τα ίδια κεφάλαια που μπορεί να διαθέσει κάποιος ώστε να μειώσει όσο το δυνατόν περισσότερο το ύψος του δανείου και μάλιστα σε περιβάλλον υψηλών επιτοκίων, ακόμα και αν έχει τις προϋποθέσεις για να λάβει δάνειο που μπορεί να φτάσει το 90% της αξίας του ακινήτου.

Σε ό,τι αφορά το ποσοστό ιδιοκατοίκησης, στην Ελλάδα έχει μειωθεί σημαντικά και βρίσκεται πλέον στο 69,6%, ενώ στην Αθήνα έχει υποχωρήσει στο 64%, σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat, όπως ανέφερε η Bασιλική Βλαχοστεργίου, deputy head of Real Estate Analysis Section στην Τράπεζα της Ελλάδος. Βέβαια, όπως είπε, η νοοτροπία για ιδιοκατοίκηση δεν μπορεί να αλλάξει και η ενοικίαση αποτελεί μια προσωρινή λύση.

Προβλήματα

Τα βασικά προβλήματα που οδηγούν σε αυτή τη μείωση ιδιοκατοίκησης είναι το γεγονός ότι οι αξίες των οικιστικών ακινήτων αυξάνονται με διψήφια ποσοστά την τελευταία διετία, ενώ από το 2017, που ήταν το χαμηλότερο σημείο για την αξία των ακινήτων, έως το β’ τρίμηνο του 2024, η αύξηση της αξίας των ακινήτων στην Αθήνα ανέρχεται στο 90%. Σε σχέση με την καλύτερη χρονιά, που ήταν το 2008, η αύξηση κινείται στο 4%. Επιπλέον, το απόθεμα των ακινήτων προς πώληση είναι ποιοτικά υποδεέστερο, καθώς είναι «γηρασμένο» αφού ξεπερνά τα 40 έτη.

Ακόμα ένα ζήτημα είναι ότι οι αξίες έχουν αυξηθεί σε μεγάλο βαθμό με την άνοδο να κινείται στο 100% γενικά και στο 70% στο κέντρο της Αθήνας. Προβληματικό, επίσης, είναι και το γεγονός ότι το διαθέσιμο εισόδημα έχει μειωθεί κατά 20% σε σχέση με το 2008, ενώ δεν εκδίδονται πλέον νέες οικοδομικές άδειες με αποτέλεσμα να υπάρχει έλλειμμα νέων ακινήτων. Η κ. Βλαχοστεργίου τόνισε ότι οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν από το 2011 έως και το 2024 είναι αθροιστικά οι ίδιες στο σύνολο με αυτές που εκδόθηκαν το 2005.