Ατολμες προτάσεις για τη στεγαστική κρίση

Εν αναμονή της εξειδίκευσης των μέτρων στεγαστικής πολιτικής, θα πρέπει να απαντηθεί μια σειρά ερωτημάτων που προκύπτουν.

Ειδικότερα, σε ό,τι αφορά τα κλειστά ακίνητα έως 120 τ.μ., κυρίως στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας –στο υπουργείο Οικονομικών κρατούν χαμηλά τον πήχη των προσδοκιών–, θα πρέπει να αποσαφηνιστεί όχι μόνο πόσα είναι και με ποιο τρόπο έχουν καταμετρηθεί (σύμφωνα με τα στοιχεία υπουργείου Οικονομικών και της ΑΑΔΕ κενά για 3 έτη ήταν 600.000 ακίνητα και το 2023 μισθώθηκε το 1,2% των κλειστών ακινήτων) αλλά και σε ποιες περιοχές - γειτονιές βρίσκονται. Αν για παράδειγμα υπάρχουν 100 κλειστά ακίνητα σε υποβαθμισμένες περιοχές, με εγκληματικότητα, χωρίς ελεύθερους χώρους και πράσινο, είναι σαφές ότι, ακόμα και αν «βγουν» στην αγορά, πολύ δύσκολα θα προσελκύσουν μια οικογένεια, ένα νέο ζευγάρι ή έναν 18χρονο φοιτητή που βρίσκεται πρώτη φορά μόνος του στην Αθήνα για σπουδές.

Γειτονιές

Το δεύτερο ερώτημα είναι σε ποια κατάσταση βρίσκονται αυτά τα ακίνητα και, αν πρόκειται για διαμερίσματα, σε ποια κατάσταση βρίσκεται συνολικά η πολυκατοικία και αν τελικά επαρκεί το πρόγραμμα «Ανακαινίζω - Ενοικιάζω».

Αλλά ακόμα και στο καλό, ιδανικό σενάριο, που η πλειονότητα αυτών των ακινήτων - διαμερισμάτων βρίσκεται σε καλές περιοχές, είναι σε καλή κατάσταση (οι πολυκατοικίες επίσης) αλλά έμεναν κλειστά γιατί οι ιδιοκτήτες τους, για τους δικούς τους λόγους τα άφηναν ανεκμετάλλευτα, σε ποια τιμή θα τα νοικιάσουν και για πόσο; Μετά την τριετία και αφού θα έχει επωφεληθεί ο ιδιοκτήτης της απαλλαγή από τον φόρο, θα γυρίσουν στη βραχυχρόνια μίσθωση ή θα «κλείσουν» ξανά; Ειδικά για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, η φοροαπαλλαγή των τριών ετών με οικονομικούς όρους είναι ισχυρό κίνητρο για να γυρίσουν σε μακροχρόνιες ή η κυβέρνηση προσδοκά ότι οι ιδιοκτήτες θα επιτελέσουν το… πατριωτικό τους καθήκον βάζοντας πλάτη στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης;

Για τις υφιστάμενες μακροχρόνιες μισθώσεις γιατί δεν υπάρχει κάποιο φορολογικό κίνητρο για τη συγκράτηση ή και μείωση των ενοικίων;

Η κυβέρνηση σκοπεύει να αναλάβει κάποια πρωτοβουλία για τη στέγαση φοιτητών, ένστολων, εκπαιδευτικών, γιατρών κ.λπ. που υπηρετούν σε νησιά; Θα κατασκευαστούν νέες φοιτητικές εστίες, θα αξιοποιηθούν ακίνητα (ακόμα και μεμονωμένες κατοικίες) που ενδεχομένως ανήκουν στο Δημόσιο, στον ΕΦΚΑ, στην Εκκλησία κ.λπ.; Ειδικά σε ό,τι αφορά την Εκκλησία, μια καταγραφή ανεκμετάλλευτων ακινήτων ανά Μητρόπολη θα είχε ενδιαφέρον…

Το πολυαναμενόμενο και καλοδεχούμενο πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» θα έχει διευρυμένα εισοδηματικά και ηλικιακά κριτήρια ώστε να πιάσει και την ηλικιακή ομάδα 40-50 ετών και το περιμένουν όχι μόνο οι πολίτες για να αποκτήσουν δικό τους σπίτι και χαμηλότοκο δάνειο αλλά και οι τράπεζες ώστε να τονωθεί η στεγαστική πίστη. Παράγοντες της κτηματαγοράς υπογραμμίζουν ότι πρέπει η αρχιτεκτονική του προγράμματος να αποτρέπει τη δημιουργία στρεβλώσεων στην αγορά και αύξησης των τιμών στο όριο των 200.000 ευρώ.

Ωστόσο, όπως επισημαίνουν τραπεζικά στελέχη το βασικό πρόβλημα δεν είναι μόνο τα υψηλά επιτόκια, καθώς οι τράπεζες, σε μια προσπάθεια τόνωσης της ζήτησης, έχουν μειώσει τα δικά τους περιθώρια κέρδους (spreads), τα σταθερά επιτόκια είναι ανταγωνιστικά, ενώ «τρέχουν» δικά τους δανειακά προϊόντα για απόκτηση στέγης, κατά τα πρότυπα του προγράμματος «Σπίτι μου» (χρηματοδότηση έως 90% της αξίας ακινήτου, ευνοϊκούς όρους για δανειολήπτες έως 50 ετών κ.λπ.).

«Ράλι» τιμών

Το βασικό πρόβλημα είναι, όπως σημειώνουν –και συμφωνούν και παράγοντες της κτηματαγοράς– είναι οι υψηλές τιμές των ακινήτων. Η Τράπεζα της Ελλάδος στην έκθεσή της τον περασμένο Ιούνιο καταγράφει αύξηση στις τιμές των ακινήτων κατά 66,4% στα τελευταία 7 χρόνια και 10,4% στο α΄ τρίμηνο του 2024. Και αυτό το «ράλι» δεν ακολουθείται από ανάλογο στην αύξηση των εισοδημάτων.

Οπως αναφέρουν χαρακτηριστικά πηγές της αγοράς, ακόμα και αν κάποιος έχει 50.000 ευρώ στην «άκρη» και τα εισοδήματά του επιτρέπουν να λάβει δάνειο 150.000 ευρώ, δεν είναι βέβαιο ότι θα βρει ένα σπίτι με 200.000 ευρώ που να καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες, λαμβάνοντας υπόψη και άλλες παραμέτρους, οικογενειακές και κοινωνικές.

Ενα ζευγάρι εργαζομένων, όταν ψάχνει για σπίτι, κοιτάζει για παράδειγμα πού θα πάνε σχολείο τα παιδιά και ποιος θα πηγαίνει να τα παίρνει από το σχολείο. Στην Ελλάδα, οι παππούδες και γιαγιάδες έχουν ιδιαίτερα ενεργό ρόλο στο μεγάλωμα των παιδιών και λύνουν τέτοιου είδους προβλήματα. Αυτό ισχύει και αντίστροφα. Αρα είτε μιλάμε για ενοικίαση, ακόμα περισσότερο για αγορά κατοικίας, η εξίσωση έχει πολλές παραμέτρους και γι’ αυτό οι άνθρωποι ψάχνουν σε συγκεκριμένες περιοχές και όχι γενικά σε όλη την πόλη.