Κερδίζουν πόντους τα στεγαστικά σταθερού επιτοκίου

H στροφή των δανειοληπτών σε στεγαστικά σταθερού επιτοκίου τα τελευταία χρόνια και το κενό χορηγήσεων την περίοδο της οικονομικής κρίσης λειτουργούν τελικά ως «μαξιλάρι ασφαλείας» στις αυξήσεις των επιτοκίων της ΕΚΤ που ξεκίνησαν τον Ιούλιο του 2022 και αναμένεται ότι θα συνεχιστούν μέχρι και το πρώτο τρίμηνο του 2023.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος (Ενδιάμεση Εκθεση Νομισματικής Πολιτικής) που δημοσιεύθηκε την περασμένη Τετάρτη, τα τελευταία χρόνια καταγράφεται σημαντική υποχώρηση στο μερίδιο των νέων δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου.

Από 86% κατά μέσο όρο την περίοδο 2011-2017 υποχώρησε σε 57% το 2021 και σε 46% το πρώτο δεκάμηνο του 2022.

«Η εν λόγω εξέλιξη περιορίζει την επιδείνωση του επιτοκιακού κινδύνου που προκύπτει από την ομαλοποίηση της νομισματικής πολιτικής και υποβοηθεί την ομαλή εξυπηρέτηση του χρέους στεγαστικής πίστης» αναφέρει η ΤτΕ, ενώ το μεσοσταθμικό επιτόκιο των στεγαστικών δανείων διαμορφώθηκε το τρέχον έτος σε 3,1%, επίπεδο κατά 28 μ.β. υψηλότερο έναντι της μέσης τιμής του 2021.

Παράλληλα, ο μεγάλος όγκος στεγαστικών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου χορηγήθηκε πριν από την κρίση -όταν οι χορηγήσεις των στεγαστικών έφταναν τα 3 δισ. ευρώ ετησίως- και αυτά πλέον βρίσκονται σε φάση αποπληρωμής του κεφαλαίου, καθώς οι τόκοι πληρώνονται κατά κύριο λόγο στο πρώτο μισό της διάρκειας του δανείου, πράγμα που σημαίνει ότι αυτά τα «ώριμα» δάνεια έχουν πολύ μικρή ευαισθησία στην αύξηση των επιτοκίων.

Δάνειο 100.000 ευρώ, διάρκειας 30 ετών, με επιτόκιο που έχει αυξηθεί από 3,75% στο 4,75%: η μηναία δόση του αυξάνεται κατά 38 ευρώ και διαμορφώνεται στα 501 ευρώ αν χορηγήθηκε το 2010, ενώ αν χορηγήθηκε το 2017 αυξάνεται κατά 58 ευρώ και η δόση φτάνει στα 521 ευρώ. Αν μάλιστα το δάνειο χορηγήθηκε μεταξύ 2005-2007, η ψαλίδα μεγαλώνει ακόμα περισσότερο.

Με αυτά τα δεδομένα, η περίμετρος των 30.000 ευάλωτων δανειοληπτών που θα λάβουν επιδότηση το 50% της αύξησης της μηνιαίας δόσης λόγω της αύξησης των επιτοκίων θεωρείται επαρκής, σύμφωνα με στελέχη της τραπεζικής αγοράς. Υπογραμμίζουν ότι τα πλέον ευαίσθητα στην αύξηση των επιτοκίων δάνεια, αυτά δηλαδή που εκταμιεύθηκαν την περίοδο της κρίσης, είναι λίγα και χορηγήθηκαν με κριτήρια που κατά κύριο λόγο ήταν αυστηρότερα και από αυτά της ΤτΕ, καθώς ήταν διάχυτος ο φόβος δημιουργίας νέων «κόκκινων» σε μια περίοδο που το κύριο ζητούμενο ήταν η μείωση του ήδη τεράστιου αποθέματος προβληματικών δανείων.

Αυτό που τονίζουν εξάλλου είναι ότι η αύξηση των επιτοκίων δεν είναι το μόνο πρόβλημα των δανειοληπτών αλλά και όλα τα υπόλοιπα, δηλαδή το ακριβότερο σούπερ μάρκετ, το αυξημένο κόστος ενέργειας κ.λπ.

Ενδιαφέρον εξάλλου παρουσιάζει και η άποψη που διατυπώνεται ότι ίσως τα στεγαστικά δάνεια θα έπρεπε, λόγω της εξαιρετικά μεγάλης διάρκειας αποπληρωμής, να είναι σταθερού επιτοκίου. Αναφέρουν μάλιστα το παράδειγμα των ΗΠΑ όπου το επιτόκιο είναι υποχρεωτικά σταθερό. Σήμερα στην Ελλάδα και με βάση τις συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί, η πιο δημοφιλής επιλογή είναι αυτή του σταθερού επιτοκίου για 3-5 χρόνια και στη συνέχεια κυμαινόμενου επιτοκίου, ενώ δίνεται η δυνατότητα σε ενήμερους δανειολήπτες κυμαινόμενου επιτοκίου να «γυρίσουν» σε σταθερό.

Πάντως αποτελεί πλέον πεποίθηση ότι η Ευρώπη δεν θα επιστρέψει ποτέ σε μηδενικά επιτόκια. Παρ’ όλα αυτά, η ζήτηση στεγαστικών δανείων δεν έχει «παγώσει», παρά την αύξηση και των τιμών των ακινήτων, και ένας από τους λόγους είναι η εκρηκτική αύξηση των ενοικίων. Εκτιμάται ότι το 2023 η στεγαστική πίστη θα κινηθεί στα επίπεδα του 2022, που θα «κλείσει» με νέα στεγαστικά δάνεια ύψους 1,2 δισ. ευρώ, 30% υψηλότερα σε σχέση με το 2021 όταν οι χορηγήσεις ήταν πέριξ των 900 εκατ. ευρώ.