Πριν από έναν μήνα ψηφίστηκε από τη Βουλή ο νέος «Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας», με την κυβέρνηση να υπερηφανεύεται ότι συγκεντρώνεται επιτέλους, σε ένα κείμενο – εργαλείο, όλη η λαβυρινθώδης νομοθεσία που αφορά το δίκαιο της δόμησης.
Και τώρα, έρχεται η ίδια κυβέρνηση να αλλάξει σημαντικά κεφάλαια του κώδικα, για να προχωρήσει η «ιδιωτική πολεοδόμηση» μικρών και εγκαταλελειμμένων οικισμών στην περιφέρεια και ιδιαίτερα στα νησιά. Την ίδια ώρα, οι πρώτοι χρήστες του νόμου, δηλαδή οι μηχανικοί του Δημοσίου που έχουν την ευθύνη της επίβλεψης χιλιάδων έργων, διαμαρτύρονται διότι πλήθος διατάξεων έμειναν εκτός κώδικα.
Οι μηχανικοί του Δημοσίου τονίζουν ότι «αντί να καταργηθεί η πολυνομία, απλώς μεταφέρθηκε ένα μέρος της σε ένα νέο, εκτενές νομοθέτημα»
Ο Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας ψηφίστηκε με τον νόμο 5306 και του δόθηκε το όνομα «Νικόλαος Ταγαράς», προς τιμήν του επί σειρά ετών υφυπουργού Περιβάλλοντος που είχε ασχοληθεί με το αντικείμενο πριν χάσει τη ζωή του μετά από βαριά ασθένεια. Ο νόμος είναι τεράστιος σε όγκο (ξεπερνά τις 600 σελίδες) και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ενώσεων Μηχανικών Δημοσίων Υπαλλήλων Διπλωματούχων Αντωτάτων Σχολών (ΠΟΕΜΔΥΔΑΣ) προχώρησε στη μελέτη του διαπιστώνοντας μεταξύ άλλων ότι:
● Δεν επιτεύχθηκε ο στόχος συγκέντρωσης και ενιαιοποίησης συνολικά του εφαρμοστέου πολεοδομικού δικαίου, ούτε καταργούνται οι αλληλοεπικαλύψεις διαφορετικών διατάξεων.
● Παρά τον όγκο του κώδικα, σημαντικά νομοθετήματα με καθημερινή εφαρμογή δεν περιλαμβάνονται.
● Δεν κωδικοποιήθηκε, ενδεικτικά, ο Κτιριοδομικός Κανονισμός, η κρισιμότητα του οποίου αναδείχθηκε στην πολύ πρόσφατη κατάρρευση πολυκατοικίας στα Πετράλωνα, μια και αυτός προβλέπει πρόσθετα μέτρα για τις θεμελιώσεις, ανά περίπτωση κ.λπ.
● Δεν κωδικοποιήθηκαν επίσης οι διατάξεις του νόμου 4258/2014 για τις επιτρεπτές επεμβάσεις στα υδατορέματα, οι πυροσβεστικές διατάξεις του Π.Δ. 41/2018 (Κανονισμός Πυροπροστασίας), τα άρθρα του 4635/2019 για την πολεοδομική αδειοδότηση και τον έλεγχο των κατασκευών κεραιών στην ξηρά (κινητής τηλεφωνίας, ραδιοεπικοινωνίας κ.λπ.) και τα άρθρα του νόμου 4787/2021 για τη διαδικασία ελέγχου των επικινδύνως ετοιμόρροπων κτισμάτων που διέπονται από ειδικό καθεστώς προστασίας.
● Δεν κωδικοποιήθηκαν επίσης οι πολύπλοκες και διασκορπισμένες σε διάφορα νομοθετήματα διατάξεις που αφορούν τα φορολογικά των αδειών οικοδομής.
● Σε κάποιες περιπτώσεις, δεν κωδικοποιείται ολόκληρο το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο, αλλά μόνο μέρος αυτού. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το άρθρο 316 του Κώδικα, όπου συγκεντρώνονται οι εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, χωρίς όμως να έχουν ενσωματωθεί όλες οι σχετικές ειδικές διατάξεις που εξακολουθούν να ισχύουν. Ετσι, αντί ο κώδικας να αποτελεί πλήρη κατάλογο, ο ενδιαφερόμενος (μηχανικός, νομικός, πολίτης) εξακολουθεί να αναζητά τις εξαιρέσεις σε διάφορα σκόρπια νομοθετήματα.
● Και ενώ υποτίθεται πως ό,τι δεν κωδικοποιείται συνεχίζει να ισχύει, η αιτιολογική έκθεση του νόμου δίνει διαφορετική εκδοχή. Για παράδειγμα, η αιτιολογική καταργεί τη δόμηση σε μη άρτια οικόπεδα, ενώ το άρθρο 25 του νόμου 1337/83 που αναφερόταν στο θέμα, δεν έχει περιληφθεί στην κωδικοποίηση.
Ευνοούνται τα «γρηγορόσημα»
Συμπερασματικά, οι μηχανικοί του Δημοσίου τονίζουν ότι «αντί να καταργηθεί η πολυνομία, απλώς μεταφέρθηκε ένα μέρος της σε ένα νέο, εκτενές νομοθέτημα», ενώ εκείνοι «εξακολουθούν να πρέπει να ανατρέχουν σε (κυριολεκτικά) εκατοντάδες νόμους, προεδρικά διατάγματα, υπουργικές αποφάσεις, εγκυκλίους και μεταβατικές διατάξεις, αλλά και επιπρόσθετα στην αιτιολογική έκθεση του κώδικα, για να διαπιστώσουν τι πραγματικά ισχύει». Με λίγα λόγια, μια κατάσταση που ευνοεί τους μεσολαβητές, τα «γρηγορόσημα» και τα πρόσωπα που βρίσκονται σε θέσεις – κλειδιά για να λάβουν τις δύσκολες αποφάσεις, ενίοτε έναντι αμοιβής, όπως φάνηκε και με τις πρόσφατες αποκαλύψεις για το κύκλωμα στις Πολεοδομίες.
Και ενώ όλα τα παραπάνω ευνοούν μόνον όσους διαθέτουν τα μέσα και τα χρησιμοποιούν για μπίζνες στα ακίνητα, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠ.ΕΝ.) ανοίγει νέο κεφάλαιο επενδυτικών ευκαιριών, θεσπίζοντας την ιδιωτική πολεοδόμηση για την αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών. Η ιδιωτική πολεοδόμηση επεκτείνεται στους εγκαταλελειμμένους και φθίνοντες οικισμούς, με διατάξεις στο νομοσχέδιο που κατατέθηκε για διαβούλευση την περασμένη Παρασκευή και αφορά τη διαχείριση των υδάτων.
Το ΥΠ.ΕΝ. μιλά για νέο «μοντέλο ανάπτυξης», με επιχείρημα την αναζωογόνηση της υπαίθρου και βασικό εργαλείο τα νέα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης (ΕΣΠΕΡΑΑ). Οπως προκύπτει από τις διατάξεις, μέσω των ΕΣΠΕΡΑΑ, εγκαταλελειμμένοι ή μικροί φθίνοντες οικισμοί μπορούν να αποτελέσουν τον πυρήνα και για την πολεοδόμηση γειτονικών εκτάσεων, καθώς επιτρέπεται η οργανωμένη ανάπτυξη και όμορων ιδιωτικών εκτάσεων, οι οποίες μπορούν να φτάνουν συνολικά έως τα 200 στρέμματα, εμβαδόν που προβλέπεται ρητά για την περίπτωση των νησιών.
Εκτιμάται ότι οι ρυθμίσεις αφορούν κυρίως όσους, μέσω των κεφαλαίων που διαθέτουν και των νέων ρυθμίσεων για τα κληρονομούμενα ακίνητα, μπορούν να συγκεντρώσουν μεγάλο αριθμό ακινήτων, να τα συνενώσουν και να πετύχουν ευνοϊκότερους όρους για την ανάπτυξη ακινήτων. Υποτίθεται πως βάσει των διατάξεων, οι φορείς ανάπτυξης θα πρέπει να αποδίδουν τουλάχιστον το 50% της έκτασης για κοινόχρηστους – κοινωφελείς χώρους και έργα υποδομής, ενώ μεγάλο μέρος των ρυθμίσεων δεν προκύπτουν από το νομοσχέδιο αλλά από τις εφαρμοστικές αποφάσεις που θα λάβει μετά την ψήφιση το ΥΠ.ΕΝ.
