Σταγόνα στον ωκεανό μοιάζουν τα νέα μέτρα της κυβέρνησης της Νέας Δημοκρατίας για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τα οποία «δανείζεται» αποσπασματικά από περιοχές της Ευρώπης με αυστηρότερα πλαίσια, την ώρα που σημαντικές μερίδες του πληθυσμού δεν αντέχουν το οικονομικό κόστος ενός διαμερίσματος εξαιτίας της υποβάθμισης της στέγης σε επενδυτικό προϊόν του real estate.
Στην Ε.Ε. πάνω από 860 εκατομμύρια τουρίστες εκτιμάται πως διανυκτέρευσαν το 2025 σε κατάλυμα ενοικίασης από ψηφιακές πλατφόρμες (Airbnb, Booking, Expedia και Tripadvisor), οι οποίες έχουν επιταχύνει ραγδαία τη χρηματιστηριοποίηση της κατοικίας μειώνοντας τις διαθέσιμες κατοικίες σε μεγάλες πόλεις.
Με καθυστέρηση η Ενωση θα κάνει από τον ερχόμενο Μάιο το αυτονόητο. Θέτοντας σε ισχύ τη συμφωνία του 2023 θα καθιστά υποχρεωτική την ηλεκτρονική εγγραφή των ιδιοκτητών ακινήτων και την υποχρέωση ανταλλαγής δεδομένων ανάμεσα στα κράτη-μέλη μέσω κοινής πλατφόρμας. Οι ιδιοκτήτες θα λαμβάνουν αριθμό εγγραφής, που θα διευκολύνει την ταυτοποίησή τους και τον έλεγχο των στοιχείων τους.
Σε αστικά κέντρα της Ελλάδας, όπως η Αθήνα και ο Πειραιάς, η Περιφέρεια της Κρήτης και ευρύτερα οι νησιωτικές περιοχές η τουριστική κίνηση και οι ανεξέλεγκτες τιμές μισθωμάτων εγκλωβίζουν τα νοικοκυριά σε επισφαλείς στεγαστικές συνθήκες έχοντας φέρει σε απόγνωση τους ενοικιαστές, που βλέπουν να χάνεται η δυνατότητα μακροχρόνιας στέγασης.
Λόγω της δραματικής αύξησης των Airbnb εκπαιδευτικοί, υγειονομικοί και άλλοι εργαζόμενοι σε νησιά των Κυκλάδων, Ιονίου και Δωδεκανήσων αναγκάζονται να μένουν σε ξενοδοχεία, προκειμένου να μην παραιτηθούν. Για μήνες ψάχνουν και δεν βρίσκουν πού την κεφαλήν κλίναι εξαιτίας των εξωφρενικών τιμών ακόμα και για σπίτια χωρίς θέρμανση, υποδομή για πλυντήριο ή κουζίνα, ακόμα και χωρίς συμβόλαιο, που διατίθενται τον χειμώνα με τον μήνα μέχρι την έναρξη της θερινής σεζόν.
Τι αλλάζει στην Ελλάδα
Ομως, η νέα απαγόρευση εγγραφής νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων θα τεθεί σε ισχύ από την 1η Μαρτίου μόνο στην Α’ Δημοτική Κοινότητα της Θεσσαλονίκης, η οποία εκτείνεται από την πλατεία Αριστοτέλους, το ιστορικό και εμπορικό κέντρο, μέχρι τον Λευκό Πύργο και τις παρυφές της Ανω Πόλης.
Πρόκειται για επέκταση του μέτρου, που εφαρμόζεται από πέρυσι μόλις σε τρία ήδη κορεσμένα δημοτικά διαμερίσματα της πρωτεύουσας και δεν απέδωσε καρπούς μεταφέροντας την πίεση σε γύρω περιοχές. Μάλιστα, οι ενεργές καταχωρίσεις στο κέντρο της Αθήνας σημείωσαν άνοδο κατά 11% το 2025 με τις υψηλότερες αυξήσεις να παρατηρούνται μέσα στις τρεις «απαγορευμένες» ζώνες και λιγότερο έντονα σε γειτονιές, όπου -προς το παρόν- δεν έχουν χτυπήσει «κόκκινο» τα Airbnb.
Αυτό αποδίδεται στο γεγονός ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων είχαν σπεύσει για έκδοση άδειας απ’ όταν έγινε γνωστό το μέτρο, μήνες πριν από την επιβολή του. Το ίδιο ενδέχεται να συνέβη από τον περασμένο Δεκέμβριο και τις εξαγγελίες του πρωθυπουργού για τη Θεσσαλονίκη ή και από ακόμα νωρίτερα, όταν οι σχετικές διαρροές έδιναν και έπαιρναν στον οικονομικό Τύπο.
Αντίθετα, πίεση στα συμφέροντα των εκμισθωτών αναμένεται να φέρει η απαγόρευση μεταβίβασης του αριθμού μητρώου ακινήτου στις υφιστάμενες ζώνες, η οποία προκάλεσε σφοδρή αντίδραση από την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ). Δηλαδή, σε περίπτωση αγοραπωλησίας, γονικής παροχής, κληρονομιάς ή δωρεάς η καταχώριση θα διαγράφεται και στο ακίνητο θα επιτρέπεται μακροχρόνια ενοικίαση ή ιδιοκατοίκηση.
Το φορολογικό καθεστώς δεν αλλάζει. Το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση φορολογείται από 15% έως 45%, ανάλογα με το ύψος του, ενώ όσοι ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων δηλώσουν έως το τέλος Φεβρουαρίου τα στοιχεία τους στο μητρώο βραχυχρόνιας διαμονής, θα γλιτώσουν επιπλέον φόρους.
«Ξεκαθάρισμα προς όφελος μεγάλων εταιρειών και ιδιοκτητών»
Το ανεπαρκές ρυθμιστικό πλαίσιο δεν αντιμετωπίζει την έλλειψη προσφοράς κατοικίας. Αντιθέτως, αναμένεται να επιτείνει το πρόβλημα, όπως έχει συμβεί και με άλλες κυβερνητικές παρεμβάσεις (Σπίτι μου Ι και ΙΙ, Golden Visa κ.ά.) σε μια χώρα με τη μεγαλύτερη οικονομική επιβάρυνση για στεγαστικές δαπάνες στην Ε.Ε.
«Οι νέες ρυθμίσεις παρουσιάζονται ως απόπειρα προστασίας της κατοικίας μέσω της “εξισορρόπησης” μιας αγοράς, η οποία για μια δεκαετία λειτουργούσε ανεξέλεγκτα. Ωστόσο, με εξαίρεση την απαγόρευση μεταβίβασης της άδειας λειτουργίας που πράγματι θέτει κάποια εμπόδια στην εμπορευματοποίηση της κατοικίας, οι ρυθμίσεις ουσιαστικά ενισχύουν προϋπάρχουσες τάσεις εντός της αγοράς, οι οποίες αφορούν τη ραγδαία επαγγελματοποίησή της» σχολιάζει ο Δημήτρης Πέττας, ερευνητής αστικής γεωγραφίας, Τεχνικό Πανεπιστήμιο Βερολίνου, σημειώνοντας τα εξής:
«Ενώ η συγκεκριμένη δραστηριότητα εξακολουθεί να μην αντιμετωπίζεται ως αυτό που είναι στην πραγματικότητα, δηλαδή τουριστική, οι ρυθμίσεις οδηγούν σε ένα “ξεκαθάρισμα” προς όφελος των μεγάλων εταιρειών και των ιδιοκτητών πολλαπλών ακινήτων, αυξάνοντας το “κατώφλι” εισόδου στην αγορά για τους μικρούς παίκτες. Στην ουσία, παγιοποιείται η συγκέντρωση και επαγγελματοποίηση της αγοράς, χωρίς ωστόσο να αντιμετωπίζεται ο πυρήνας του προβλήματος, δηλαδή η μετατροπή ενός κοινωνικού αγαθού σε επενδυτικό προϊόν. »Ταυτόχρονα, μια ουσιαστική απόπειρα προστασίας του δικαιώματος στη στέγη οφείλει να συνοδεύεται από ενεργητικές πολιτικές προστασίας της κατοικίας και ιδιαίτερα αυτών που πλήττονται περισσότερο, δηλαδή των ενοικιαστών: πλαφόν στα ενοίκια, ενίσχυση των δικαιωμάτων των ενοικιαστών, δημιουργία αποθέματος κοινωνικής κατοικίας αποτελούν πρακτικές και πολιτικές που έχουν δοκιμαστεί σε διάφορες ευρωπαϊκές χώρες.
»Αντίθετα, πολιτικές όπως ο “Τειρεσίας ενοικιαστών” και η διευκόλυνση των εξώσεων και των πλειστηριασμών (με την ισχυρή στήριξη προνομιακών συνομιλητών της κυβέρνησης όπως ο ΠΟΜΙΔΑ) ενισχύουν τη στεγαστική επισφάλεια και στην ουσία δεν οδηγούν σε μία αντιμετώπιση αλλά σε μία πειθάρχηση της στεγαστικής κρίσης. Προς μία διαφορετική κατεύθυνση οφείλουμε να αναλογιστούμε συλλογικά εάν η κατοικία πρέπει να συνεχίσει να αντιμετωπίζεται ως πεδίο κερδοσκοπίας ή ως κοινωνικό δικαίωμα».
Τι συμβαίνει στις άλλες χώρες της Γηραιάς Ηπείρου
Την ίδια ώρα σε πολλές ευρωπαϊκές πόλεις λαμβάνονται δραστικότερα μέτρα με σκοπό τη θωράκιση του οικιστικού αποθέματος την τελευταία δεκαετία. Μια αποφασιστική λύση αποτελεί ο χαρακτηρισμός της αστικής μίσθωσης ως τουριστική δραστηριότητα μέσω ειδικών καθεστώτων αδειοδότησης, τουριστικών φόρων ή ποσοτικών ορίων.
Στο Παρίσι και το Βερολίνο οι βραχυχρόνιες μισθώσεις πρέπει να εγγράφονται ως τουριστικά καταλύματα, καθώς δεν αναγνωρίζονται απλώς ως ακίνητη ιδιοκτησία. Στη Βιέννη και στο Λονδίνο η δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης άνευ άδειας περιορίζεται στις 90 ημέρες ανά έτος. Μόνο για τρεις μήνες επιτρέπονται τα Airbnb σε πόλεις της Ιρλανδίας άνω των 10.000 κατοίκων. Στη Βαρκελώνη η ειδική αδειοδότηση των ακινήτων ως τουριστικά θα απαγορευτεί πλήρως το 2028, που σημαίνει ότι θα καταργηθούν οι εγκρίσεις 10.100 διαμερισμάτων.
Προσιτή στέγαση
ΙΣΠΑΝΙΑ: Οι τοπικές αρχές της καταλανικής πρωτεύουσας εφαρμόζουν ένα γενναίο πλαίσιο με εξειδικευμένα μέτρα λαμβάνοντας υπόψη κοινωνικές και γεωγραφικές διαφορές, ανάλογα με την ένταση πίεσης. Oι εθνικές αρχές προωθούν την εισαγωγή ΦΠΑ 21% στις βραχυπρόθεσμες τουριστικές μισθώσεις (διπλάσιο από τον φόρο στα ξενοδοχεία) για διαμονές μικρότερες των 30 ημερών.
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, οι ιδιοκτήτες δεν καταβάλλουν ΦΠΑ, εκτός εάν παρέχουν επιπλέον υπηρεσίες πέραν της διαμονής, ενώ ο φόρος εισοδήματος για τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις κυμαίνεται μεταξύ 19% και 47%. Σύμφωνα με το Reuters, η επιχειρούμενη αλλαγή θα επηρεάσει περίπου το 1/3 των 94 εκατ. τουριστών, που επέλεξαν φέτος ιδιωτικά καταλύματα. Ομως, η κυβέρνηση δίνει μεγαλύτερη προτεραιότητα στην αύξηση του αποθέματος. Στην Ισπανία λείπουν σήμερα περίπου 450.000 κατοικίες από την αγορά ακινήτων.
ΙΤΑΛΙΑ: Στην Ιταλία η κύρωση του προϋπολογισμού του 2026 έφερε ένα αυστηρότερο φορολογικό καθεστώς για τις τουριστικές ενοικιάσεις. Το πρώτο ακίνητο του ιδιοκτήτη θα υπόκειται σε σταθερό φόρο 21%, το δεύτερο σε 26% και το τρίτο θα θεωρείται οικονομική δραστηριότητα με όλες τις υποχρεώσεις, που απορρέουν από αυτήν, όπως οι εισφορές κοινωνικής ασφάλισης.
Η παραπάνω απόφαση εντάσσεται στην προσπάθεια να δίνεται η δυνατότητα στους δήμους να ρυθμίζουν τον αριθμό των ακινήτων προς ενοικίαση. Για παράδειγμα, στην περιφέρεια της Τοσκάνης κάθε άδεια ισχύει για πέντε χρόνια. Η δημοτική αρχή της Φλωρεντίας έχει απαγορεύσει τη χορήγηση νέων αδειών για βραχυχρόνιες μισθώσεις στο ιστορικό κέντρο, ενώ για την υπόλοιπη πόλη αν το ακίνητο αλλάξει χέρια, χρειάζεται νέα έγκριση. Πέρυσι διέταξε τους ιδιοκτήτες ακινήτων να αφαιρέσουν τα αντιαισθητικά κουτιά κλειδιών για αυτόματο check-in.
Αναστολή αδειών
ΠΟΡΤΟΓΑΛΙΑ: Στη Λισαβόνα έχει ανασταλεί η έκδοση νέων αδειών σε πολλές περιοχές μέχρι να επιτευχθούν συγκεκριμένοι στόχοι στην αναλογία μόνιμων/τουριστικών ακινήτων. Η πορτογαλική πρωτεύουσα έχει καθιερώσει γεωγραφικές ζώνες διαφορετικού βαθμού κορεσμού σε μία από τις οποίες η έκδοση έχει παγώσει, ενώ για άλλη προβλέπονται εξαιρέσεις. Ο αριθμός των ακινήτων προς σύντομη ενοικίαση μειώνεται δραστικά, όταν αυξάνονται δυσανάλογα συγκριτικά με τις μόνιμες κατοικίες, πριν φτάσει να μπλοκαριστεί εντελώς.
ΟΥΓΓΑΡΙΑ: Στο 6ο διαμέρισμα της Βουδαπέστης η πρόσφατη απόφαση απαγόρευσης των αδειών συνδυάζεται με την αύξηση των φορολογικών επιβαρύνσεων, που ισχύει από το 2025 για όλη την πόλη η οποία εμφανίζει υψηλή συγκέντρωση: σχεδόν το 80% των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων διατίθενται σε μερικές συνοικίες.
ΓΕΡΜΑΝΙΑ: Στο Βερολίνο η αλλαγή χρήσης ιδιωτικών κατοικιών για εμπορικούς ή άλλους επαγγελματικούς σκοπούς, χωρίς άδεια, απαγορεύεται από το 2016. Η Airbnb είχε προσπαθήσει τότε ανεπιτυχώς να εξαιρεθεί από τον νόμο -οι καταχωρίσεις στην πόλη είχαν μειωθεί κατά 40% σε έναν μόλις μήνα. Στην πόλη ευνοείται, καθώς δεν φορολογείται, ο πραγματικός διαμοιρασμός, όταν δηλαδή ο ιδιοκτήτης μένει στην κατοικία.
ΠΟΛΩΝΙΑ: Το πολωνικό υπουργείο Τουρισμού προωθεί νέα ρύθμιση για έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας για τους ιδιοκτήτες ακινήτων με κέρδος πάνω από 3.000 ζλότι (περίπου 710 ευρώ). Μέχρι στιγμής το ετήσιο εισόδημά τους υπόκειται σε κατ’ αποκοπή φόρο – 8,5% για εισόδημα έως 23.720 ευρώ και 12,5% για από εκεί και πάνω.
●Το άρθρο γράφτηκε στο πλαίσιο του ευρωπαϊκού προγράμματος PULSE, στο οποίο συμμετέχει κατ’ αποκλειστικότητα η «Εφ.Συν.». Συνεργάστηκαν οι Arató Hedvig (EUrologus/HVG – Βρυξέλλες), Ana Somavilla (El Confidencial – Ισπανία) και Emilia Bromber (Wyborcza – Πολωνία).
