Ο νους πίσω από το κεραμίδι

Διαβάζουμε στο «Βήμα», 27/7, ότι στο α’ εξάμηνο του έτους αγοράστηκαν 108.000 ακίνητα (!) ύψους 12 δισ. ευρώ. Μόνο 700 εκατ. εξ αυτών ήταν κεφάλαια από στεγαστικά δάνεια. Και ο συντάκτης κάνει τον εύκολο υπολογισμό ότι σχεδόν μόνο 1 στα 20 ακίνητα αγοράστηκε με δανεικά λεφτά. Είναι δεδομένο ότι μέσα σε αυτά τα μεγέθη, μεγάλη μερίδα κατέχουν οι αγορές ακινήτων από ξένους. Αλλά σίγουρα το (αρχαίο) ελληνικό πατροπαράδοτο έθιμο της «οικοδομής» δεν φαίνεται να κόβεται. «Και πού είναι το πρόβλημα» θα πει κάποιος: έχουμε στεγαστικό ζήτημα, έλλειψη σπιτιών, ακριβά ακίνητα και ενοίκια, άρα «σωστά χτίζονται» τόσα πολλά. Αμ δε! Δεν είναι τόσο απλά τα πράγματα: άλλο οι αριθμητικές και νοητικές εξισώσεις και άλλο οι μαθηματικές ορθολογικές συναρτήσεις (σημ.: αυτό τον διαχωρισμό δεν μπορεί να τον βάλει στο DNA της καμία γενιά δυστυχώς). Ολίγη θεωρία και οικονομική ιστορία θα μας διαφωτίσουν μάλλον καλύτερα.

Χαρακτηριστικό γνώρισμα μιας εθνικής αγοράς ακινήτων είναι οι μεγάλοι οικονομικοί κύκλοι που διαχρονικά παρουσιάζουν όλο και εντονότερη συσχέτιση με την παγκόσμια οικονομική κατάσταση (βλ. Ibbotson Associates 2016).

Οι ψυχολογικές όμως παράμετροι διαμόρφωσης των τιμών σε κάθε χώρα φαίνεται να υπερτερούν των γενικότερων οικονομικών συνθηκών (αν και σχεδόν ποτέ δεν έμεινε αλώβητη μια αγορά ακινήτων από μια διεθνή ύφεση ή κατάρρευση). Επειδή η φούσκα στην Ελλάδα (σε καθετί) φτιάχνεται γρήγορα αλλά σκάει αργά, ας θυμόμαστε ότι στις ΗΠΑ η κρίση στεγαστικών δανείων -που κατέληξε σε διεθνές κραχ- αντιστοιχούσε μόλις στο 15% της πιστωτικής αγοράς σπιτιών και γραφείων. Ηταν κυρίως «ζήτημα της φερεγγυότητας των δανειοληπτών» αλλά και διαχείρισης των επισφαλειών που μαγείρευαν οι τράπεζες και οι εταιρείες δανεισμού (50-60 εξ αυτών κήρυξαν τότε πτώχευση στις ΗΠΑ, με την κρίση στην επενδυτική αγορά των σκάρτων δανείων και των σκάρτων ενυπόθηκων ομολόγων-στοιχημάτων πάνω στα δάνεια αυτά).

«Οι ψυχολογικές παράμετροι διαμόρφωσης των τιμών σε κάθε χώρα φαίνεται να υπερτερούν των γενικότερων οικονομικών συνθηκών»

Μην ξεχνάμε λοιπόν έναν κανόνα: καμία αγορά δεν δίνει πάντα λύσεις, ειδικά αν μια πλευρά της είναι στρεβλή και αφερέγγυα.

Στον τομέα λοιπόν της ακίνητης περιουσίας μεταπολεμικά στην Ελλάδα (με την ατμομηχανή που λέγεται οικοδομή) παρατηρείται έντονα το φαινόμενο της ψυχολογικής παραμετροποίησης των αξιών (psychological parameterization of values). Και για λόγους που δεν χωράνε στο παρόν κείμενο λειτουργεί κυρίως η «εξάρτηση ασφαλείας»: η ψυχική άγκυρα της δήθεν ασφαλούς επένδυσης λόγω εμπράγματης μορφής που παίρνει το κεφάλαιο. Εχουμε όμως και κάτι άλλο στην κλειστή ελληνική κοινωνία του «φθόνου και της μνησικακίας» (βλ. Λίποβατς): υψηλή μιμητική τάση για πολυτελή σπίτια και αντιγραφή status…

Ειδικά στην Ελλάδα και σύμφωνα με επίσημα στοιχεία της Εurostat, ο δείκτης ιδιοκατοίκησης ξεπερνάει το 80% ανά 10ετία. Κάτι που συσχετίζεται έντονα με την «ασυνείδητη κληρονομιά» από την αρχαιότητα: ο φόβος του θανάτου έβρισκε απώθηση στη δημιουργία οικίας και ασφαλούς στέγης για την επόμενη γενιά. Το «κεραμίδι πάνω από το κεφάλι μας» το λέμε μέχρι και σήμερα και το φοβόμαστε αν λείψει πιο πολύ και από τον φόβο της πείνας! Αυτή η νεοελληνική ιδιαίτερη αξιοδότηση στο ακίνητο, εκτός από δημιουργία περιουσιών και εισοδημάτων, έθρεψε πληθωρισμό, κέρδη τραπεζών, αλλά και γέννησε «ραντιέρηδες».

Θα είχε λοιπόν ενδιαφέρον να δούμε πόσα από τα 100.000 και πλέον νέα ακίνητα θα πάνε για AirBnB και πόσα σε κανακάρηδες ή σε προίκα στις κόρες. Ακούστε: το ζήτημα είναι γνωστό και αποτελεί εκδοχή του διλήμματος χρήση/ιδιοκτησία στην οικονομική θεωρία. Η περίφημη λαϊκή άποψη ότι «το ενοίκιο είναι πεταμένα λεφτά, άρα συμφέρει το δάνειο» έχει διπλή υπόσταση και οντολογική ρίζα.

Το ερώτημα είναι: «Με το ενοίκιο που πληρώνω σε πόσα χρόνια μπορώ να αγοράσω το σπίτι που μένω, αν δανειστώ αυτά τα χρήματα που μου ζητάει σήμερα ο ιδιοκτήτης;». Και η απάντηση πάντα αφήνει άφωνους τους πάντες αφού μάλλον δεν μπορούν να δανειστούν καν! Χρειάζονται από 55-65 χρόνια να αποπληρώσουν το δάνειο στην τράπεζα και ως γνωστόν οι τράπεζες δανείζουν μόνο για 35-40 χρόνια, μέχρι στιγμής τουλάχιστον… Κάπου εδώ έρχεται η βαριά βιομηχανία (τουρισμός) να στηρίξει τη λοκομοτίβα (οικοδομή): δανειζόμαστε και χτίζουμε ή επισκευάζουμε το παλιό σπίτι για AirBnB και booking. Αυτές όμως οι νοητικών αλμάτων απλοϊκές εξισώσεις δεν στέκουν, φίλε αναγνώστη – και συχνά οδηγούν σε χρέη γενεών.

Ο μέσος νους δεν μπορεί εύκολα να αποσυσχετίσει την αξία χρήσης από την αξία κατοχής ενός σπιτιού (ερώτημα που δεν αφορά μόνο την αγορά ακινήτων αλλά κάθε εμπόρευμα). Οι απαντήσεις έχουν άμεση σχέση με τη γενική οικονομική κατάσταση, κατά κύριο λόγο, και με την ιδιοσυγκρασία του καθενός. Στην ελληνική περίπτωση η μαζική σχεδόν τάση για αγορά σπιτιού έχει μια κάποια ορθολογική εξήγηση. Τις δεκαετίες μετά τον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο αλλά κυρίως μετά την πτώση της δικτατορίας, η Ελλάδα γνώρισε μια «ύπουλη άνοδο» του πληθωρισμού.

Χρησιμοποιώ αυτόν τον αδόκιμο στην Οικονομία όρο για να περιγράψω την αδυναμία του μέσου νεοέλληνα να αντιληφθεί ότι η έννοια πληθωρισμός δεν σημαίνει μόνο «ακρίβεια» των αγαθών και του επιπέδου ζωής, αλλά εισοδήματα, εργασία, περιουσία. Κρίσιμο εδώ είναι να αντιληφθούμε ότι στις δεκαετίες του ’80 και του ’90 η υψηλή τοκοφορία των ρευστού διαθέσιμου (έφτασε και άνω του 30%) έκανε πολλούς ιδιώτες να διπλασιάζουν τα λεφτά τους σε σχεδόν 3 χρόνια, αφήνοντάς τα απλά σε καταθέσεις. Παράλληλα, οι αξίες των ακινήτων και κυρίως της γης, ως μέσο αξιοδότησης της επένδυσης, μπορούσαν να ανέλθουν ταχύτατα.

Τι δεν ήξεραν οι γονείς και οι παππούδες μας; Να συνυπολογίζουν τη διαφορά του κόστους δανεισμού από το κόστος κεφαλαίου σε διαρκές καθεστώς «ύπουλου πληθωρισμού». Και σήμερα εξισώνουν νοητικά τιμές προ 30-40 ετών με σημερινές, αλλά με άλλη φυσικά την αγοραστική δύναμη του χρήματος. Με βάση λοιπόν τις τιμές και τα στοιχεία του «Βήματος», εύκολα κάποιος θα επαναλάβει το γνωστό: η ελληνική αγορά ακινήτων σχεδόν είναι απίθανο να καταρρεύσει. Κοιτάξτε όμως, μετά το μοντέλο ανέγερσης μητροπολιτικών πολυτελών μεγάλων οικιστικών projects α λα Ελληνικό, συμβαίνει και κάτι άλλο: α) η προσφορά μάλλον είναι ελεγχόμενη ολιγοπωλιακά (οι μεγάλες κατασκευαστικές, το βιομηχανικό και εφοπλιστικό κεφάλαιο μπήκαν μαζικά στην οικιστική ανάπτυξη με πανάκριβη τιμή πώλησης ανά τ.μ.), β) οι «επαγγελματίες κατασκευαστές» λόγω κληρονομιάς ακινήτων εξακολουθούν να είναι πολλές χιλιάδες στη χώρα, γ) ο Ελληνας πάντα, ότι και αν γίνεται σε μακροοικονομικό ή γεωπολιτικό επίπεδο, θα θέλει να αγοράσει το δικό του σπίτι ή να το νοικιάζει για να εισπράττει… Η σύγχρονη όμως οικονομική ανάλυση προσδιορίζει τις αιτίες προσφοράς και ζήτησης αγαθών και περιουσιακών στοιχείων κάτω από νέες πλέον συμπεριφορικές συνθήκες, άμεσα συνδεόμενες με το οικονομικό ανορθόδοξο πνεύμα της εποχής. Επιθυμίες, ματαιοδοξία και κοινωνική αναγνώριση μέσα από τα σύμβολα περιουσίας -όπως το μεγάλο και πολυτελές σπίτι- έχουν μπει ήδη στα «κόκκινα» δάνεια και στους δυνητικούς πλειστηριασμούς (τα νούμερα είναι μεγάλα: 700.000 ακίνητα).

Και εδώ πάμε στην άλλη «λαϊκή σοφία τώρα»: τους τοίχους των σπιτιών που αγόραζαν μανιακά οι προηγούμενες γενιές δεν μπορούμε σήμερα να τους φάμε και να τους κάνουμε χρήμα όταν χρειαστεί, στη μεγάλη ανάγκη. Το ότι η οικοδομή κινεί την οικονομία και «ανοίγει» επαγγέλματα ήταν κάτι σαν «εθνικός μύθος» (με το αρχέγονο ένστικτο θανάτου) και αποτέλεσε το βασικό μοτίβο ανάπτυξης και πλουτισμού οικοπεδούχων, κατασκευαστών, εργολάβων.

Επί δεκαετίες, οι εμπορικές τιμές των ακινήτων όμως απείχαν πολύ από τις δηλωθείσες τιμές στα συμβόλαια (αντικειμενικές). Η μη εμπλοκή του κράτους σε οποιαδήποτε ρύθμιση των αγορών γης και ακίνητης περιουσίας και η αντίστοιχη εμπλοκή του τραπεζικού τομέα, που χρηματοδοτούσε για πολλά χρόνια κατασκευαστές και οικοπεδούχους, αποτέλεσαν τη μεγαλύτερη πηγή του ιδιωτικού χρέους στη χώρα.

Στην ουσία, οι πόλεις, τα μεγάλα χωριά, τα βουνά και οι ξερότοποι με τις βίλες έγιναν «αγορές» προσόδου και κέρδους με τη φτηνή και άφθονη χρηματοδότηση. Στη Δύση όμως, η γη ξεχωρίζει από την οικοδομή: δεν είναι το ίδιο «εμπόρευμα» με τη συνηθισμένη έννοια. Οπως λέει ο Harvey στο «The Enigma of Capital»: η γη συνιστά μια πλασματική μορφή κεφαλαίου, που απορρέει από τις προσδοκίες για τις μελλοντικές τιμές των ενοικίων. Αυτό το «πλασματικό κεφάλαιο» αναπαράγεται με την ψυχαναγκαστική ιδιοκτησία στέγης, με το ιδιωτικό μας εσωτερικό άγχος. Αυτό το άγχος αναλύει το πιστωτικό σύστημα και το συνδέει με τις πιστώσεις στις αγορές γης και στέγασης. Χρειαζόμαστε, μετά το κραχ του 2007-08, νέους τρόπους για να κατανοήσουμε το πώς η τιτλοποίηση, έξω από τους κρυφούς ισολογισμούς των τραπεζών, συνδέει το κεφάλαιο με την εργασία.

Πως πίσω από κάθε απλήρωτο δάνειο κρύβονται σχέσεις παραγωγής και ταξικές ανισότητες. Ολα τα παραπάνω γράφτηκαν γι’ αυτό που φαίνεται ότι μπορεί και να έρχεται: οι αγορές στεγαστικής υποθήκης στοιχηματίζονται ξανά -ίσως και σε ευρωπαϊκό επίπεδο τώρα- με αέρα κοπανιστό μέσω των ασφαλίστρων κινδύνου σε τοξικές υποθήκες (CDOs), προκειμένου να πουληθούν σε ανυποψίαστους επενδυτές…